چشم‌انداز مسکن در اقتصاد ایران چطور است؟
روزنامه اعتماد نوشت؛
اعلام اولیه سرشماری سال ١٣٩۵ جمعیت و مسکن در ایران که نشان‌دهنده ۶٠٧،۵٨٧،٢ واحد (معادل ۵٨/٢ میلیون واحد) و نشانگر یکی از مصادیق شاخص‌های کلان اقتصاد ایران است.
١- ۵/٢ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور در حالی است که ایران به ١ تا ۵/١ میلیون واحد مسکونی برای پاسخگویی به تقاضای موثر برای خانوارهایی که جدیدا تشکیل یافته‌اند و کسانی که باید مسکن خود را تغییر دهند و استهلاک مسکن در ایران احتیاج دارد.
٢- تحقیقات دقیقی نشده است ولی به قرینه سایر بررسی‌ها اغلب این واحدهای مسکونی برای پاسخگویی به تقاضای موثر جامعه نیست و به عنوان کالای مبادله‌ای عمل میکند و عملا اقتصاد مسکن را به سوی اقتصاد سوداگرانه و صرفا سودآوری بدون تولید مولد که نتایج سرمایه‌گذاری در این حالت موجد توسعه اقتصادی نمی‌شود،سوق می‌دهد.
٣- با احتساب متوسط صد متر زیربنا و ٧٠٠ هزار تومان قیمت هر مترمربع و دلار ٣٧٠٠ هزار تومان کل قیمت خانه‌های خالی به مبلغ ١٨١ هزار میلیارد تومان خواهد شد که معادل تقریبی شش برابر عملکرد بودجه عمرانی کشور در یک سال است و معادل حدودی ۵٠ میلیارد دلار خواهد بود و اگر تولید ناخالص ملی کشور را حدود ۴٠٠ میلیارد دلار فرض کنیم این خانه‌ها معادل ١٢ درصد GDP کشور خواهد شد.
۴- اغلب این واحدها به خصوص در شهر تهران با وام‌های سنگین بانکی در مجتمع‌های بزرگ ساخته شده است و یکی از مصادیق حبس سرمایه و عاملی برای ضرر و زیان بانک‌های وام‌دهنده تلقی میشود. (طبق گزارش‌های رسمی بانک‌ها بین ۵٠ تا ٨٠ درصد از منابع خود را نمی‌توانند به گردش درآورند و عملا راکد مانده است که یکی از دلایل آن حبس سرمایه در مسکن ناتمام یا غیرقابل فروش است.)
۵- مسکن در طول ساخت به اقتصاد کشور کمک میکند ولی بعد از ساخت برخلاف ساخت کارخانجات واحدهای تولیدی که ایجاد کالا و منافع اقتصادی به جامعه می‌کنند، صرفا تولید منافع اجتماعی داشته و غیرمولدند.
به همین خاطر در اقتصادهای سالم پرداختن به مسکن بسیار محدود است و سهم آن در سرمایه‌گذاری ثابت نباید از ٢٠ درصد تجاوز کند مگر زمانی که در حالت رکود به عنوان محرک اقتصاد آن هم به طور موقتی عمل میکند. متاسفانه در ایران مسکن بخش مهمی از سرمایه ثابت کشور را به خود اختصاص داده است که چندین برابر سهم لازم است.
بنابراین وجود خانه‌های خالی به مقدار ۵/٢ میلیون واحد و ١٢ درصد GDP کشور نشان می‌دهد که ورود نقدیندگی عظیم کشور در بخش‌های مولد مثل کشاورزی و صنعت و خدمات صرفه‌های لازم اقتصادی را نداشته و به سوی بخش غیرمولد مسکن سرازیر شده است و با اشباع این بخش و از سوی دیگر پایین آمدن قدرت خرید مردم به خاطر مشکلات رکود اقتصادی مازاد عرضه خود را به شکل خانه‌های خالی نشان داده است.
البته همه ماجرا این نیست، عرضه‌کنندگان دچار اشتباه بزرگی در تشخیص تقاضای مسکن در شرایط تحولات اقتصادی ایران شده‌اند و کالایی را برای قشری از جامعه که طبقات متوسط به بالا را شامل میشوند تولید کرده‌اند که قادر به خرید این کالا نیستند ولی این در حالی است که تقاضاکنندگان موثر و واقعی جامعه نمی‌توانند این کالای گران و نامناسب با قدرت خرید خود را بخرند و عملا گروه‌های هدف تقاضا به اشتباه تشخیص داده شده و تغییرات اقتصادی نیز به آن کمک کرده است. البته شاید بتوان گفت که هم کشش تقاضا و هم کشش عرضه در اثر علامت قیمت در این میان به خاطر تحولات اقتصادی دچار خلل شده‌اند.
۶- سیاستگذاران اقتصادی کشور، بانک‌ها و مسوولان بخش مسکن باید به این امر توجه کنند که روند مسکن‌سازی در کشور نشان‌دهنده انحراف بزرگی در سرمایه‌گذاری ملی در بخش غیرمولد و اتلاف سرمایه‌های ملی و منابع بانکی است و باید با اتخاذ سیاست‌های مناسب جهت‌گیری آن به سمت اقتصاد مولد آن هم با ابزارهای پویا و سیاست‌های تشویقی اصلاح شود.
٧- بخش مسکن، بخش مستقلی نیست و عمدتا متاثر از اقتصاد کلان کشور است و عملیات بخش تاثیر تامی در سرنوشت این بخش ندارد. بنابراین رسیدگی به امر مسکن در کشور تنها نمی‌تواند دریک وزارتخانه مورد رسیدگی قرار گیرد و مستلزم سیاستگذاری در ستاد عالی دولت یعنی وزارت اقتصاد و دارایی، سازمان برنامه و بودجه و بانک مرکزی و نهایتا شورای اقتصاد است.
٨- در ایران بیش از ١۵ نوع سیاست مسکن که بعضا در یک راستا نبوده‌اند از سال ١٣۵٧تا به حال به اجرا درآمده است یعنی به طور متوسط هر ۵/٢ سال یک نوع سیاست از سوی دولت‌ها تدوین و به اجرا گذاشته شده است.
بسیاری از نارسایی‌هایی که حداقل به بخش مسکن مربوط است، ناشی از آشفتگی در درون بخش مسکن است، مسکن مهر یکی از نارساترین انواع سیاستگذاری مسکن بوده که علاوه بر اینکه طبق تحقیقات انجام شده تقاضای دهک‌های اول تا پنجم کم‌درآمدها را پوشش نداده است بلکه دارای نارسایی‌های جدی برنامه‌ریزی شهری و مسکن بوده و با استقراض از منابع بانک مرکزی ٣٠درصد از تورم ایجاد‌شده در دولت دهم را به خود اختصاص داده است.
مشکلات و نارسایی‌های ناشی از اجرای مسکن مهر حتی در دولت‌های بعدی نیز ادامه دارد. دولت یازدهم اگرچه اخیرا بحث مسکن اجتماعی را مطرح میکند ولی عملا به جز سیاست‌های اجرایی در بخش مسکن مهر و تقویت و تجهیز منابع بخش مسکن کار دیگری نمی‌کند و به تکمیل مسکن مهر و تقویت مسکن به طور عمومی می‌پردازد.
به نظر من این کار یک سیاست خوب و شجاعانه‌ای بود والا سیاست جدید به مشکلات بخش مسکن می‌افزود. بعضی وقت‌ها انجام ندادن یک کار بهترین اقدام است و در اینجا اینجانب به عنوان معلم برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن از ایشان تشکر می‌کنم.
٩- در عین حال دلیل نمی‌شود که سیاست مسکن کارآمدی در کشور به خصوص برای گروه‌های کم‌درآمد وجود نداشته باشد البته ایران فاقد چنین سیاست عملی کارآمد قابل تدامی است؛ که دولت‌های بعدی با توجه به استحکام برنامه‌ای و قانونی آن ناچار به ادامه آن باشند.
در کشوری که ٢٠ میلیون نفر به شکل اسکان غیررسمی در حاشیه شهرها زندگی می‌کنند و ٣٣ درصد خانوارهای شهری و ۴١ درصد از خانوارهای روستایی آن زیر خط فقرند باید دولت سیاست مدون و روشنی برای تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد جامعه که قادر به مشارکت و رقابت در تامین مسکن و حتی دریافت وام بانکی و بانک‌پذیری نیستند داشته باشد. این کار یکی از اصلی‌ترین وظایف دولت‌های مدرن به شمار می‌رود.
منبع: الف