هم‌نشینی رکود و تورم در مسکن پایتخت
ارزش معاملات بازار مسکن شهر تهران در اسفندماه ۱۳۹۸ به ۱۴ هزار و ۷۵۰ میلیارد تومان رسیده که اگرچه نسبت به بهمن ماه ۷٫۵ درصد کاهش داشته اما بازهم رقم قابل‌ملاحظه‌ای محسوب میشود. در این ماه تعداد معاملات قابل‌قبول بازار مسکن شهر تهران به ۹ هزار و ۷۷ فقره رسیده که نسبت به بهمن ۹۸ بالغ‌بر ۲۴٫۴ درصد افت کرده اما میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی با رشد ۸٫۷ درصد رشد کرده و یکی از بالاترین رشدهای ماهانه در سال ۹۸ را به ثبت رسانده است.بر اساس آخرین آمارهای دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به ۱۵ میلیون و ۶۵۸ هزار تومان رسیده و عملاً تقاضای مصرفی را از بازار مسکن حذف کرده؛ اما همچنان به‌واسطه اینکه نقدینگی سرگردان از هراس رشد نرخ تورم و بیارزش شدن ریال به دنبال تبدیل‌شدن به کالای سرمایهای است، بازار مسکن توانسته است به مدد تقاضای سرمایهگذاری، کارنامه قابل‌قبولی رأی خود به ثبت برساند.
تورم دوبل در بازار مسکن
بررسی‌های همشهری از روند تحولات قیمتی بازار مسکن شهر تهران در سالهای ۹۸ و ۹۷ نشان می‌دهد نرخ تورم این بازار در سال ۹۸ نسبت به سال قبل از آن به‌مراتب از نرخ تورم کل کشور بالاتر بوده است. گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد در سال ۹۸، نرخ تورم کل کشور به ۳۴٫۸ درصد رسیده درحالی‌که بازار مسکن در این سال جهش ۶۱٫۷ درصدی میانگین قیمت را تجربه کرده است. در سال ۱۳۹۸ متوسط قیمت هر مترمربع مسکن شهر تهران ۱۳ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان بوده که از افزایش ۶۱.۷ درصدی نسبت به سال ۱۳۹۷ حکایت دارد. به‌عبارت‌دیگر، میانگین رشد قیمت مسکن شهر تهران در سال گذشته ۱٫۷ برابر نرخ تورم رشد کرده و بیش‌ازپیش به افت قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن دامن زده است.
تداوم رکود تورمی
تعداد معاملات بازار مسکن تهران که از اوایل پاییز ۹۸ دوباره وارد روند صعودی شده بود، در اسفندماه سال گذشته با کاهش ۲۴ درصدی نسبت به ماه قبل روبرو شده و به ۱۰ هزار و ۲۴۲ فقره رسیده که نسبت به ماه مشابه سال ۹۷ نیز ۲۱ درصد کاهش نشان می‌دهد. البته در این ماه باوجود کاهش ۲۱ درصدی تعداد معاملات نسبت به ماه مشابه سال قبل، ارزش ریالی معاملات انجام شده به ۱۴ هزار و ۷۵۰ میلیارد تومان رسیده است که نسبت به اسفند ۹۷ بالغ‌بر ۱۸٫۱ درصد افزایش دارد؛ چراکه رشد ۸٫۷ درصدی قیمت مسکن در اسفند ۹۸، عملاً ارزش بازار مسکن را افزایش داده و نقدینگی سنگین‌تری را جذب کرده است. وضعیت فعلی بازار مسکن بیانگر تداوم رکود تورمی در این بازار است که باعث میشود از یک‌سو تعداد معاملات کاهش پیدا کند و از سوی دیگر رشد قیمت ادامه یابد. کارشناسان معتقدند کاهش تولید مسکن و بیتوجهی به تولید مسکن مطابق با الگوی مصرف در مناطق شهری، باعث شده کسری مسکن در این مناطق پایدار بماند و در بدترین وضعیت نیز تقاضای خرید از عرضه بازار بیشتر باشد؛ درنتیجه حتی در دوره رکود و کسادی بازار نیز قیمتها همچنان صعودی بمانند.
رونق مسکن زیر فشار نقدینگی
بررسی‌های همشهری از روند تحولات بازار مسکن شهر تهران در سال ۹۸ نشان می‌دهد از آذرماه که پس از ۴ ماه افت قیمت دوباره این بازار وارد روند صعودی شده، همواره شیب رشد ماهانه قیمت مسکن از شیب رشد نرخ تورم بیشتر بوده؛ به‌گونه‌ای که نرخ رشد ماهیانه قیمت مسکن در آذرماه ۶.۸ درصد، دی‌ماه ۳ درصد، بهمن‌ماه ۳.۸ درصد و در اسفندماه به ۸.۷ درصد رسیده درحالی‌که نرخ تورم در این ماهها عمدتاً کمتر از این ارقام بوده است. از سوی دیگر، رشد تصاعدی قیمت مسکن در سال ۹۸ باعث شده میزان رشد قیمت در آخرین ماه سال بعد از اردیبهشت‌ماه که به ۱۱.۴ رسیده بود، در رتبه دوم قرار بگیرد است. روند صعودی جدید قیمت‌های بازار مسکن که از آبان ماه و پس از اجرای طرح بنزینی آغاز شد، این سناریو را تقویت کرد که بازار مسکن در حال پیش‌خور کردن تورم انتظاری از محل گرانی بنزین است اما مشاوران املاک می‌گویند این رشد قیمت جدای از پیش‌خور کردن تورم، ناشی از سردرگمی صاحبان نقدینگی نسبت به آینده اقتصاد و تداوم هجوم نقدینگی سرگردان به بازار مسکن بوده است. بررسی‌های همشهری نشان می‌دهد، در سال ۹۸، همچنان بخش عمده خرید مسکن به تقاضای سرمایهگذاری اختصاص دارد که برای حفظ ارزش سرمایه انجام میشود و با توجه به اینکه قدرت خرید متقاضیان مصرفی بازار مسکن، به‌شدت در مقابل جهش قیمتها افت کرده، عملاً تسهیلات مسکن نیز بی‌اثر شده و تقاضای مصرف تا حد زیادی از بازار حذف شده است.
سیگنال خطر از حوزه تولید
در طرح جامع مسکن، نیاز سالانه ایران به ساخت مسکن جدید حدود ۹۰۰ هزار تا یک‌میلیون واحد برآورد شده که تحقق آن میتواند ضمن جبران ضریب تخریب بافت فرسوده و ساختمانهای کلنگی، نیاز مسکن زوجهای جوان و تقاضای جدید بازار مسکن را نیز پوشش دهد. البته وضعیت بازار مسکن ایران در طول سالیان گذشته به‌گونه‌ای بوده که بخش عمده تولید جدید مسکن نصیب تقاضای سرمایهگذاری میشود و بخشی از آن به‌صورت استیجاری به تقاضاهای جدید مسکن اختصاص مییابد. باوجوداین، هرگونه کاستی در حوزه تولید مسکن مستقیماً به تنش قیمتی در بازار مسکن و اجاره دامن میزند. از سوی دیگر بخشی از مسکن جدید کشور، خصوصاً در حوزه مسکن لوکس به‌صورت واحدهای خالی نگهداری میشود که ضمن حبس سرمایه، به ناکارآمدی بازار مسکن نیز دامن میزند. برای رفع این معضل، از سال ۹۴ و پس از تصویب قانون اصلاح مالیاتهای مستقیم، اخذ مالیات از خانههای خالی به قانون تبدیل شده تا توازن را در حوزه مسکن لوکس و خانههای خالی برقرار کند؛ اما به‌واسطه مسائل مختلف این قانون تا امروز اجرایی نشده و آخرین وعدههای وزیر راه و شهرسازی از اجرای احتمالی آن در سال ۹۹ حکایت دارد. به گزارش همشهری، در شرایطی که در بازار مسکن ایران بخش عمده تولید نصیب تقاضای سرمایهگذاری میشود و به رشد روزافزون قیمتها دامن میزند و بخش دیگری از تولید نیز در قالب خانههای خالی از بازار خارج میشود، آمارهای رسمی از افول دوباره تولید مسکن حکایت دارد که بیتوجهی به آن میتواند بحران مسکن را تشدید کند. تازهترین آمارهای وزارت راه و شهرسازی گویای این نکته است که در سال ۹۸ کل برنامه‌ریزی تولید مسکن جدید در شهر تهران ۵۴ هزار و ۹۱۰ واحد مسکونی بوده که پروانههای ساختمانی آنها از سوی شهرداری تهران صادر شده است. بر اساس این آمارها، در سال گذشته تولید مسکن جدید در شهر تهران ۱۳٫۵ درصد نسبت به سال ۹۷ کاهش یافته است. این در حالی است که حتی مسکن تولید شده در سال ۹۷ نیز کمتر از یک‌سوم نیاز مسکن شهر تهران را پوشش داده و به افزایش کسری مسکن در پایتخت دامن زده است.
منبع: بهارنیوز