بایگانی ماه : سپتامبر, 2017

کارشناسان مسکن و فعالان ساخت و ساز با تأکید بر عدم خروج بخش مسکن از رکود، از وجو نشانه های ورود این بازار به «رکود تورمی» خبر می دهند.

به گزارش مهر در حالی که رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفت وگو با رسانه ها از افزایش خرید و فروش و همچنین ساخت و ساز واحدهای مسکونی به خصوص واحدهای کوچک و مصرفی در نیمه نخست امسال خبر داده است، کارشناسان و سازندگان همچنان بر ادامه رکود بازار مسکن تأکید دارند.

از سوی دیگر رئیس اتحادیه مشاوران املاک از عدم افزایش قیمت مسکن بیش از تورم کشور خبر داده است. این در حالی است که یک کارشناس مسکن در گفت وگو با مهر آمار ارائه شده اتحادیه مشاوران املاک در خصوص افزایش حداکثر ۱۰ درصدی نرخ مسکن در تهران را صرفا به صورت «میانگین» افزایش قیمت در پایتخت عنوان می کند.

با این حال اتحادیه مشاوران املاک اصل تورم در بازار مسکن همراه با ادامه رکود را پذیرفته است که نشان دهنده وجود رکود تورمی در این بخش است.

از سوی دیگر ساخت و ساز نیز اگرچه در بخش ساخت واحدهای لوکس و گران قیمت تا حد زیادی کاسته شده، با این حال همچنان علاقه مندی بخش زیادی از مسکن سازان، ساخت واحدهای مسکونی غیر مصرفی است تا با فروش آنها به حداکثر سود دست یابند؛ چراکه واحدهای مسکونی کوچک و مصرفی، «قیمت تمام شده ساخت» با «قیمت فروش» با احتساب ساخت با متری ۸۰۰ هزار تومان و فروش با متری ۴ میلیون تومان، از سود حداکثر ۴ برابری برخوردار است در حالی که ساخت واحدهای مسکونی لوکس با احتساب قیمت تمام شده ساخت و ساز به ارزش متری ۲ میلیون تومان و فروش متری ۱۲ تا ۱۴ میلیون تومان، از سود ۶ تا ۷ برابری برای سازنده و سرمایه گذار پرده برمی دارد.

البته همه اینها در صورتی است که واحدهای مسکونی لوکس به فروش برسند؛ اگرچه بازار مسکن به خصوص خانه های غیر مصرفی و لوکس در رکود سنگین تری نسبت به واحدهای مسکونی کوچک برخوردار است با این حال بسیاری از مسکن سازان معتقدند در هر صورت واحدهای لوکسی که ساخته شده اند همواره خریدارانی دارند و به همین دلیل باز هم بر ساخت خانه های با متراز بالا و خارج از قدرت خرید اقشار معمولی مُصرّند.

برخی فکر می کنند کار آفرین و سرمایه گذار مجرم است!
منوچهر ملکیانی فرد در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره تغییر در شرایط اقتصادی بخش مسکن و بازگشت رونق به ساخت و ساز در این عرصه اظهار کرد: با توجه به اینکه فعالیت های عمرانی است که اشتغال ایجاد می کند و اشتغال می تواند به قدرت خرید مسکن مردم کمک کند و همچنین از آنجایی که فعالیت های عمرانی در سراسر کشور دچار خواب سنگینی شده و رکود در ساخت و ساز ادامه دارد، به همین دلیل شرایط خاصی برای بازگشت رونق به بازار مسکن ایجاد نشده و همچنان روال کند ساخت و ساز و خرید و فروش مسکن ادامه دارد.

رئیس انجمن شرکت های ساختمانی با اشاره به اظهارات برخی فعالان صنفی بخش مسکن که همواره در گفت وگو با رسانه ها از افزایش خرید و فروش در نیمه نخست امسال و احتمال بازگشت رونق مسکن در نیمه دوم سال جاری در پی کاهش نرخ سود سپرده های بانکی دم می زنند، گفت: برخی می خواهند با «حرف زدن» رونق ایجاد کنند اگرچه پیش بینی هایی می شد که با کاهش نرخ سود سپرده ها، منابع مالی سرگردان به سمت مسکن هدایت شود، اما این اتفاق نیفتاد و با توجه به برخی اقدامات عجیب بانک ها برای دور زدن ممنوعیت اعطای سود بالای ۱۵ درصد به سپرده ها، همچنان اولین گزینه مردم برای دریافت سود، سپرده گذاری در بانک است و سایر بازارهای موازی شاهد تغییر رفتاری خاصی نبودند.

وی با بیان اینکه این تولید صنعتی است که اشتغال پایدار ایجاد می کند و با توجه به نبود تولید، اشتغال زایی نیز موفق نخواهد بود، افزود: بنابراین تا زمانی که مردم قدرت خرید نداشته باشند، بازار مسکن از وضعیت کنونی تکان نخواهد خورد.

عضو کمیسیون سرمایه گذاری اتاق ایران ادامه داد: اگر فردی بخواهد در ایران برای تولید سرمایه گذاری کند، با انبوهی از مشکلات شامل معضلات بیمه ای و جرایم تأمین اجتماعی، مشکلات مالیاتی، عوارض و مالیات بر ارزش افزوده، مقررات دست و پاگیر تولید و بسیاری مشکلات دیگر مواجه می شود؛ گذشته از آن نوع برخورد ممیزان مالیاتی با مؤدیان و کارفرمایان یا کارشناسان بیمه با تولیدکنندگان به گونه ای است که سرمایه گذاری را جرم می انگارند که از دیدگاه سنتی و فرهنگ اشتباه مردم در خصوص کارآفرینی، سرمایه گذاری و سرمایه داری نشأت می گیرد.

وی با بیان اینکه اقتصاد و تولید حسب الامری و با دستور رئیس کل بانک مرکزی به بانک ها برای کاهش نرخ سود سپرده ها رونق نمی گیرد، تصریح کرد: در شرایط فعلی تولید و ساخت و ساز تنها با سرمایه گذاری خارجی و افزایش صادرات به رونق دست می یابد و نمی شود با نفت فروشی و تزریق درآمدهای نفتی به کارخانه های ورشکسته، از رونق تولید دم زد.

ملکیانی فرد همچنین از دعوت فرابورس از فعالان ساخت و ساز برای بررسی نحوه ورود انبوه سازان و مسکن سازان به بازار سرمایه از طریق ایجاد صندوق های زمین و ساختمان خبر داد و گفت: جلساتی در این زمینه برگزار شد ولی به نتیجه نرسیدیم؛ چون خواب سرمایه در بخش مسکن و ساخت وساز بالاست و از طرفی نیز بازگشت این سرمایه به دلیل طولانی شدن زمان فروش واحدهای مسکونی، به صورت تدریجی و دیرهنگام است به همین دلیل سرمایه گذار رغبتی به ورود به بخش مسکن ندارد.

وی با بیان اینکه دولت تصمیم دارد تا اشتغال را از طریق بخش مسکن و ساخت و ساز ساماندهی کند، خاطرنشان کرد: وقتی تولید صنعتی نداریم، مجبورند با مسکن اشتغال کنند که این بازار نیز کشش سرمایه گذاری بیش از این را ندارد؛ به خصوص که بخش زیادی از سرمایه گذاران در ساخت و ساز می خواهند با ساخت واحدهای لوکس به سود برسند که این کار امکان پذیر نیست.

رئیس سندیکای شرکت های ساختمانی تأکید کرد: زمینه برای رونق بخش مسکن فراهم نیست.

آثار رکود تورمی بر بخش مسکن
همچنین مجیدرضا محمدی کارشناس اقتصاد مسکن درباره افزایش قیمت مسکن همگام با تورم گفت: آماری که وزارت راه و شهرسازی و اتحادیه مشاوران املاک از افزایش حداکثر ۱۰ درصدی و همگان با تورم کشور در بخش مسکن ارائه می دهند، به صورت میانگین است؛ به گونه ای که برآیند فاصله بسیار زیاد تغییرات قیمت در نقاط مختلف پایتخت، نهایتا افزایش ۱۰ درصدی را نشان می دهند.

وی افزود: به دلیل سیاست های غلط مسکن در برخی نقاط پایتخت نه تنها با افزایش قیمت مواجه نبودیم، بلکه مالکان حاضرند تا برای فروش رفتن واحد خود آن را پایین تر از نرخ بازار به فروش برسانند؛ از سوی دیگر در برخی نقاط دیگر تهران مانند گیشا که در یکی دو سال اخیر با استقبال فراوان متقاضیان خرید مواجه شده، ناگهان قیمت مسکن از متری ۸ تا ۱۰ میلیون تومان به متری ۱۲ تا ۱۳ میلیون تومان رسیده است که عملا افزایش ۴۰ تا ۵۰ درصدی را نشان می دهد.

این کارشناس بازار مسکن اظهار داشت: اگر در سه تا چهار سال گذشته بخش مسکن در رکود دست و پا می زد، امسال نه تنها این رکود از بین نرفت، بلکه دچار رکود تورمی در این بخش نیز شده ایم که خروج از این وضعیت بسیار مشکل است.

منبع: الف

رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس نسبت به محل منابع پرداخت یارانه‌های نقدی از سوی دولت تا پایان سال ۹۶ هشدار داد.

محمدرضا پورابراهیمی رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی در گفت‌وگو با تسنیم از تخلف دولت در پرداخت یارانه‌های نقدی انتقاد کرد و گفت: طبق قانون هدفمندی یارانه‌ها دولت می‌بایست از محل مابه‌التفاوت افزایش قیمت حامل‌های انرژی نسبت به پرداخت نقدی یارانه‌ها اقدام کند که متأسفانه این کار صورت نگرفته و دولت در این زمینه تخلف کرده است. 

وی افزود: دولت در سال ۹۶ یارانه‌های نقدی را از محل بودجه عمومی پرداخت کرده که این تخلف محرز است و باید پاسخگو باشد.

 رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس با اشاره به تخلف دیگر دولت در پرداخت یارانه‌‌های نقدی، اظهار داشت: دولت در سال ۹۶، یازده هزار میلیارد تومان از محل بودجه عمومی کشور برای پرداخت یارانه‌های نقدی خرج کرده که این رقم می‌بایست تا پایان سال پرداخت می‌شد.

پورابراهیمی در پایان خاطر نشان کرد: با این وضعیت مشخص نیست که دولت تا پایان سال از محل کدام منابع بودجه لازم برای پرداخت یارانه‌های نقدی را تأمین خواهد کرد.

منبع: الف

شاخص های آماری مسکن همه از انتهای سال گذشته و ابتدای امسال تغییر جهت داده اند؛ پروانه های ساخت و ساز صادرشده در مراکز شهری کل کشور، تعداد شاغلان بخش ساختمان، معاملات مسکن در تهران و از همه مهم تر ارزش افزوده بخش ساختمان همه نشان از شروع رونق مسکن از ابتدای امسال دارد.

البته  برخی فعالان بازار این رشد را قابل لمس نمی دانند. به همین خاطر و برای ارائه تصویری دقیق تر از حال و هوای ساخت و سازها و خرید و فروش در بازار مسکن، خراسان بر آن شد تا گزارشی میدانی از وضعیت بازار در تهران و مشهد تهیه کند.

در عین حال و در کنار گزارش های میدانی، “شاخص های آماری” تولیدشده توسط نهادهای مختلف آماری کشور و همچنین “تحولات اقتصادی مرتبط با مسکن و پیش بینی های کارشناسان و فعالان” را نیز یک جا گرد آورده ایم تا تصویر جامعی از وضعیت مسکن در سال ۹۶ داشته باشیم؛ تصویری که تجزیه و تحلیل اجزا و کلیت آن، از جان گرفتن ساخت و سازها و خرید و فروش از ابتدای امسال و رونق مسکن تا انتهای سال حکایت دارد.

۱- فعالان بازار چه می گویند؟
در ابتدا مروری خواهیم کرد بر حال و هوای بازار و نظرات فعالان مسکن درباره تاثیر کاهش نرخ سود و دیگر تحولات بر رونق مسکن.
روند مثبت بازار مسکن در مشهد نسبت به سال ۹۵

علی ابراهیمی مقدم؛ عضو هیئت مدیره اتحادیه املاک مشهد، بازار معاملات مسکن از ابتدای سال را دارای روند مثبت تری نسبت به سال گذشته دانست. وی با بیان این که روند معاملات مسکن در مناطق ۲، ۷، ۹، ۱۰ و ۱۲ مثبت تر بوده است، در تشریح این موضوع افزود: افزایش وام های مسکن در این روند نقش موثری داشته است. وی در عین حال، افزایش عمده قیمت مسکن را رد و اظهار کرد: نمی شود گفت افزایش قیمت داشته ایم. چرا که وضعیت بازار از این منظر، بیشتر رکودی است. وی پیش بینی کرد با کاهش نرخ های سود بانکی، تمایل صاحبخانه ها به رهن، کاهش و در مقابل تمایل به اجاره مسکن افزایش یابد. برخی فعالان و ناظران بازار هم این موضوع را تایید می کنند. اما درباره اثر کاهش نرخ سود، با وجود اذعان بر اثرگذاری بر بازار معاملات مسکن، درباره جدیت بانک ها ابراز تردید می شود. یکی از مشاوران املاک به ما می گوید مردم هنوز منتظرند. به گفته او یکی از بانک ها بیان کرده تا چند روز دیگر صبر کنید تا بخشنامه جدید و نرخ های جدید بیاید! به این ترتیب مردم و فعالان بازار منتظرند تا از اجرای درست مصوبه بانکی مطمئن شوند و سپس تصمیم به سرمایه گذاری در مسکن بگیرند.

تهرانی ها از بیم و امیدها می گویند
مراجعه گزارشگر خراسان به بنگاه های املاک تهران نیز نشان می دهد که اگرچه در بازار مسکن با وجود اجرای مصوبه کاهش نرخ سود، تغییر خاصی مشاهده نمی شود، اما برخی از متصدیان بنگاه های معاملات مسکن وعده تکان خوردن بازار مسکن طی یک ماه آینده دراثر بخشنامه اخیر بانک مرکزی را مطرح می کنند.برای تهیه این گزارش ابتدا به یکی از مشاوران املاک در انتهای اتوبان شهید نواب وابتدای اتوبان شهید چراغی درمنطقه ۱۷ تهران مراجعه می کنیم ، جایی که تا چندسال پیش جزو بافت فرسوده شهری تهران محسوب می شد اما اکنون به دلیل بافت جدید مسکونی و شیوه خاص شهر سازی ازجمله ایجاد پارک های متعدد نظیر بوستان ولایت، دیگر مثل گذشته چهره جنوب شهر وبافت فرسوده را ندارد و بازار بنگاه های معاملات املاک دراین جا رونق بیشتری دارد.

صاحب یکی ازبنگاه ها درپاسخ به این که آیا تغییری درقیمت مسکن دراثر مصوبه جدید بانک مرکزی ایجاد شده است می گوید:هیچ تغییری ایجاد نشده است چون همین دوروز گذشته (یک شنبه مورخ ۱۲ شهریور یک روز بعد از ابلاغ بخشنامه بانک مرکزی) خواهر من توانسته، در یک بانک خصوصی با نرخ سود ۲۰درصد سپرده گذاری کند.درادامه برای تهیه این گزارش به شهرک شریعتی واقع درجنوب شهر تهران درمنطقه ۱۹ تهران می رویم، ، یکی از مشاوران املاک این منطقه با بیان این که قیمت ها به تازگی تغییری نداشته است، به گزارشگر ما می گوید:قیمت ها ازچهار، پنج ماه گذشته تاکنون متری حدود ۱۰۰هزارتومان افزایش داشته ،ولی این چندروزه تغییری نداشته است. وی درباره این که آیا مصوبه اخیر بانک مرکزی تاثیری در بازار مسکن داشته است،می افزاید: حداقل یک ماه طول می کشد که بخواهد چنین مصوبه ای روی بازار تاثیر بگذارد.

چرا مردم سود ۳۰ درصدی مسکن را به ۱۵ درصد بانک ترجیح می‌دهند؟
به یکی از بنگاه های معاملات مسکن واقع درخیابان مختاری درمرکزشهر مراجعه می کنیم، متصدی مربوط از بخشنامه بانک مرکزی درباره کاهش نرخ سود اطلاعی ندارد و اشاره می کند که قیمت برخی از انواع املاک مسکونی از قبل عید تاکنون تغییر چندانی نداشته است، اما صاحب بنگاه دیگری درهمین خیابان معتقد است: این بخشنامه هم ۱۰۰درصد اثر خودش را دربازار می گذارد، افراد ترجیح می دهند که به جای سپرده گذاری با نرخ ۱۵ درصد دربانک ، پولشان را بیاورند درمسکن و ۳۰درصد سود کسب کنند! با این حال، مسئول فروش مسکن دریکی از بنگاه های معاملات مسکن درخیابان سهروردی تهران معتقد است هنوز پولی از بانک ها خارج نشده که بخواهد روی معاملات وقیمت مسکن تاثیری بگذارد و به گزارشگر ما می گوید:قیمت های فعلی حداقل از دوماه پیش است و هنوز تغییری نکرده است. وی می افزاید: بعضی بانک ها طی هفته گذشته تا ساعت ۱۰ شب مشغول جذب سپرده های مردم بودند ؛ درچنین شرایطی پولی دست مردم نمی‌ماند که بخواهند درمسکن سرمایه گذاری کنند.
 
۲- آمار چه می گوید؟
واقعیت این است که شاخص های آماری، نسبت به حال و هوای بازار، تصویر خوش بینانه تری از وضعیت مسکن در سال  ۹۶ ارائه می کند. در کشور چندین شاخص آماری مرتبط با بخش مسکن توسط نهادهای مختلف تهیه می شود که در ادامه به طور خلاصه مرور خواهد شد. مهم ترین و جامع ترین شاخص رشد ارزش افزوده بخش مسکن در زمستان سال گذشته طبق گزارش مرکز آمار است. رشد ۴ درصدی مسکن در زمستان سال گذشته بعد از ۱۸ فصل رکود پیاپی، بدان معناست که روندها تغییر کرده است و باید منتظر تداوم روند رشد در سال ۹۶ بود.

تداوم رشد در بهار ۹۶
عصر دیروز مرکز آمار آخرین گزارش خود را از رشد اقتصادی کشور که مربوط به بهار امسال است نیز ارائه کرد. گزارشی که از رشد ۷٫۱ درصدی بخش ساختمان در بهار امسال نسبت به بهار ۹۵ حکایت دارد. به این ترتیب طبق گزارش این مرجع معتبر آماری، بخش مسکن دو فصل رشد پی در پی را ثبت کرده است و می توان گفت با تداوم این شرایط در فصول بعدی، مسکن از رکود خارج خواهد شد.
 
۳- تحولات اقتصادی؛ همه به نفع مسکن
همان گونه که در بخش مشاهدات میدانی دیدیم، کاهش نرخ سود بانکی، در صورت نظارت درست و اجرای دقیق، یک موتور محرک قوی برای مسکن خواهد بود. در این شرایط با توجه به قرار گرفتن مسکن در کف و نبود امکان عقبگرد بیشتر، ساخت و ساز و مسکن یک گزینه جدی برای سرمایه گذاری است. اما تحولات بسیار زیاد دیگری هم رخ داده، یا در حال رخ دادن است که بر مسکن اثرگذار است و به طور عمده آثار آن مثبت خواهد بود. همان طور که تحلیل اقتصادی و مشاهدات میدانی نشان داد، در صورت کاهش موثر نرخ سود، باید منتظر اثرگذاری جدی این تحول اقتصادی بر بخش مسکن بود. اما آیا نرخ سود کاهش خواهد یافت یا این که باز هم بانک ها، بانک مرکزی را دور می زنند؟ در پاسخ به این سوال باید به دو جنبه موضوع توجه کرد: ۱- جدیت بانک مرکزی در نظارت و تنبیه بانک های متخلف ۲- وضعیت اقتصادی و نرخ سود متعادل بازار.در همین باره باید منتظر رفتار بانک مرکزی و تحولات بازار بود.

عزم آقای رئیس جمهور؛ اتمام حجت با آخوندی
رئیس دولت دوازدهم که توانسته بود دولت یازدهم را با رونق همه بخش های اقتصادی به جز مسکن و معدن به پایان برساند، اعلام کرده است خواسته جدی او از وزیر راه  رونق مسکن است. دولت می داند که در سال های آتی نفت نمی تواند موتور رشد اقتصاد باشد لذا باید لوکوموتیو را عوض کند و از طریق مسکن، بسیاری از خدمات و رسته های اقتصادی از سیمان و معدن گرفته تا لوازم خانگی و پلاستیکی را رونق بخشد. اواخر مردادماه، رئیس‌جمهور در جلسه دفاع از وزیران درباره آخوندی گفت که در چهار سال گذشته نتوانسته است در بخش مسکن با او؛ وزیر راه، به توافق برسد! روحانی که در دفاع از آخوندی سخن می گفت تاکید کرد در دولت دوازدهم اولین خواسته جدی از آخوندی مسئله مسکن خواهد بود. آخوندی نیز سریعا دست به کار شده و طرح جدیدی برای جبران شکست صندوق مسکن یکم – به عنوان جدی ترین طرح دولت گذشته برای رونق مسکن- تهیه کرده و برای تصویب به دولت برده است.

وام صندوق یکم جذاب تر می شود
طبق آخرین اطلاعات، وزارت راه بسته جدیدی برای رونق مسکن طراحی کرده است که بر اساس آن، همه شاخص های وام مسکن صندوق یکم جذاب تر خواهد شد؛ طبق این طرح، دوره بازپرداخت اقساط افزایش و نرخ سود، مدت و میزان سپرده گذاری و میزان هر قسط کاهش خواهد یافت. طرحی که در صورت تصویب و ابلاغ، صندوق یکم را به یک موتور محرک بازار مسکن تبدیل خواهد کرد. این صندوق هم اکنون ظرفیت سالانه ۱۰۰ هزار نفری دارد – که به دلیل برخی شرایط از جمله اقساط بالا ظرفیت آن کامل نشده است- اما پیش بینی می شود با شرایط جدید سالانه ۲۰۰ هزار نفر را برای خانه دارشدن، راهی بنگاه های املاک کند.

پیش بینی ۸۲ درصد کارشناسان: رونق ساخت و ساز
در همین زمینه و با توجه به جمیع شرایط و تحولات اقتصادی، نظرسنجی هایی نیز انجام شده که نتایج آن از رونق مسکن در سال ۹۶ حکایت دارد. طبق یکی از این نظرسنجی ها که به تازگی توسط دنیای اقتصاد از ۴۰ صاحب نظر حوزه مسکن انجام گرفته، ۸۲ درصد کارشناسان رونق ساخت و ساز مصرفی در نیمه دوم سال ۹۶ را پیش بینی کردند. البته پیش بینی ها از املاک لوکس و سرمایه ای مساعد نبود اما اکثریت قریب به اتفاق کارشناسان معتقدند تقاضا برای واحدهای معمولی که به قصد مصرف و نه سرمایه گذاری خریداری می شود افزایش یابد و ساخت و سازها نیز رشد کند. درباره معاملات هم ۶۷ درصد کارشناسان پیش بینی کردند مسکن در نیمه دوم سال ۹۶ با رشد ملایم معاملات مواجه خواهد شد.
منبع: خراسان

منبع: الف

روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: انتخابات و نااطمینانی‌های ناشی از آن اثرات گسترده‌ای بر بخش‌های مختلف اقتصاد دارد.

بازارهای مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد است که به‌شدت تحت تاثیر این نااطمینانی‌ها قرار می‌گیرد. فعالان این بازارها – خریداران و فروشندگان – در دوران نااطمینانی‌های سیاسی تمایل چندانی به دادوستد ندارند. مصداق این موضوع می‌تواند وضعیت رکودی بازار مسکن آمریکا و ایران در انتخابات گذشته باشد.
 
در این رابطه «دنیای اقتصاد» در گزارشی که در آذر ماه سال گذشته و در بحبوحه انتخابات آمریکا تحت عنوان «حباب ترامپی بازار مسکن آمریکا» منتشر کرد از عوامل رکوردزنی شاخص مسکن این کشور پرده برداشت.

بر اساس آن گزارش یکی از عواملی که در آن دوران موجب افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن آمریکا شد، نااطمینانی ناشی از به قدرت رسیدن ترامپ و در نتیجه ترس مالکان از فروش خانه‌هایشان در ایام قبل از برگزاری انتخابات از یک سو و هراس خریداران از افزایش قیمت در دوره جدید از سوی دیگر بود. همچنین در گزارشی در اردیبهشت ماه امسال تحت عنوان «کاهش انتخاباتی معاملات مسکن» منتشر کرد از سکته معاملات ملک در ایران طی نخستین ‌ماه سال ۹۶ تحت تاثیر نااطمینانی‌های انتخابات ریاست جمهوری خبر داد. بر اساس آن گزارش حجم معاملات خرید آپارتمان در فروردین ۹۶ نسبت به فروردین سال گذشته کاهشی ۵/ ۸ درصدی را تجربه کرد. سایه انتخابات ریاست جمهوری بر بازار معاملات مسکن تهران تا اوایل تابستان نیز وجود داشت.
 
اکنون نیز وضعیت مشابهی گریبان بازار مسکن انگلیس را گرفته است. معاملات بازار مسکن انگلیس در دوران برگزاری رفراندوم جدایی انگلیس از اتحادیه اروپا – ژوئن سال گذشته – کاهش و قیمت‌ها افزایشی چشمگیر یافته بود. در آن زمان انتظار می‌رفت پس از مشخص شدن نتایج رفراندوم آرامش به بازار مسکن این کشور بازگردد. اکنون اما تحت تاثیر نااطمینانی‌های ناشی از مذاکرات برگزیت نه تنها بهبودی در بازار مسکن مشاهده نشده، بلکه کارشناسان معتقدند در‌ آینده وضعیت این بخش از اقتصاد انگلیس وخیم‌تر خواهد شد. بر این اساس گروه اقتصاد بین‌الملل روزنامه «دنیای اقتصاد» در تکمیل سلسله گزارش‌هایی که درخصوص اثرات نااطمینانی‌های سیاسی بر بخش مسکن منتشر کرده، نگاهی به وضعیت بازار مسکن بریتانیا انداخته است.

مسکن انگلیس: از رونق تا رکود
دهه ۱۹۸۰ دوران طلایی گردش مالی در بخش مسکن بریتانیا بود. در آن زمان دولت مارگارت تاچر مردم را تشویق می‌کرد تا خانه‌های دولتی‌ای را که در اجاره دارند خریداری کنند. بسیاری از افراد پس از خرید، آنها را فروخته و به‌جای دیگری نقل‌مکان ‌کردند. از آنجا که بانک‌ها درکنار فعالان بخش مسکن، وارد بازار وام‌های رهنی شدند، اعتبارات اعطایی به سرعت افزایش یافت و این عامل سبب شد تا بریتانیایی‌ها به‌راحتی بتوانند وام‌های رهنی هنگفت برای خرید خانه‌های بزرگ بگیرند و کوخ‌های خود را تبدیل به کاخ کنند.
 
با این حال در سال ۲۰۰۹ نرخ جابه‌جایی خانه در بریتانیا به پایین‌ترین سطح خود در طول تاریخ رسید. بر اساس آن نرخ، جابه‌جایی یک خانه میان خانوارها هر ۲۵ سال یکبار رخ می‌داد. پس از بحران مالی ۲۰۰۸ که قیمت‌ها وارد سیر نزولی شد، تعداد بسیار کمی از افراد حاضر بودند خانه‌های خود را بفروشند، چراکه نمی‌خواستند کمتر از آن چیزی که برای خانه‌هایشان هزینه کرده بودند، عایدشان شود. بازار مسکن بریتانیا آماده اصلاح بود.

در دوران رفراندوم جدایی انگلیس از اتحادیه اروپا – ژوئن سال گذشته – متوسط قیمت مسکن ۷/ ۷برابر متوسط عایدی سالانه جمعیت این کشور بود؛ بیشترین سطح به ثبت رسیده در طول تاریخ. بسیاری از کارشناسان معتقد بودند در دوران نااطمینانی ناشی از رفراندوم قیمت خانه در نهایت کاهش خواهد یافت، اما در عمل چنین اتفاقی نیفتاد. گرچه بازار دارایی‌های لوکس لندن چندان اوضاع مناسبی ندارد و در مجموع از رشد قیمت‌ها کاسته شده است، اما آنچه از شواهد برمی‌آید قیمت مسکن بریتانیا چندان میلی به فروکش کردن ندارد.
 
بر اساس آمارهای رسمی، حجم خرید و فروش بریتانیایی‌ها در بازار مسکن این کشور نسبت به گذشته کاهش یافته است. نرخ معاملات مسکن در سال‌جاری به پایین‌ترین میزان خود از سال ۲۰۱۳ رسیده است. به علاوه از آنجا که مالکان خانه از دارایی‌های خود مراقبت بیشتری می‌کنند، تعداد خانه‌های به‌فروش رفته در بخشی از شهر لندن به پایین‌ترین میزان خود در طول تاریخ رسیده است.
 
به عقیده کارشناسان، رکودی که بعد از برگزاری رفراندوم گریبان بازار مسکن و فروش خانه در انگلیس را گرفته، صرفا تقویتی برای یک روند بلندمدت است. در دهه‌های اخیر بریتانیایی‌ها به‌طور محسوسی تمایل کمتری به تغییر خانه‌های خود داشته‌اند. کاهشی که اکنون در معاملات بخش مسکن انگلیس مشاهده می‌شود شاید در مقایسه با هزینه‌های بالای مسکن این کشور ناچیز باشد. چنین عواملی در مجموع دست به دست هم داده‌اند تا مسکن انگلیسی‌ها وضعیت نامساعدی را تجربه کند.

ریشه‌یابی رکود مسکن انگلیس
کسادی بازار مسکن انگلیس در حال‌حاضر اگرچه تحت‌تاثیر سایه سنگین برگزیت،‌ شکل گرفته اما دلایل مختلفی نیز دارد. یکی از عوامل تشدید‌کننده چنین رکودی را می‌توان روند بلندمدت کاهش در ساخت‌وساز مسکن این کشور دانست. سیاست‌های برنامه‌ریزی محدودکننده، فعالان بخش ساخت‌وساز را درخصوص یافتن زمین‌های خالی برای ساخت‌وساز با چالش روبه‌رو ساخته است. در حال‌حاضر شاهد کاهش عرضه حدود ۵۰ هزار واحدی مسکن تازه‌ نسبت به دهه ۱۹۸۰ هستیم. تغییرات جمعیتی نیز یکی دیگر از عوامل اثرگذار در این زمینه است.
 
در این رابطه جمعیت پا به سن گذاشته انگلیس پویایی کمتری دارد. همچنین روش اخذ مالیات‌های دولتی انگیزه کمتری به افراد مسن می‌دهد تا از خانه‌های بزرگ خود به خانه‌های کوچک‌تر نقل مکان کنند. آخرین به‌روزرسانی قوانین مالیاتی انگلیس به سال ۱۹۹۳ برمی‌گردد، قوانینی که بر اساس آن خانه‌های گران‌تر مالیات‌های کمتری می‌پردازند. یکی دیگر از چالش‌های بخش مسکن انگلیس شمار زیاد افرادی است که تنها زندگی می‌کنند. در این رابطه از سال ۱۹۸۱، نرخ خانه‌هایی که تنها یک نفر در آن سکونت داشته از ۲۰ درصد به حدود ۳۰ درصد افزایش یافته است. افرادی که تنها زندگی می‌کنند نسبت به افرادی که دارای خانواده هستند به فضای کمتری نیاز دارند، بنابراین این افراد چندان تمایل ندارند تا محل سکونت خود را تغییر داده و ساکن خانه‌های بزرگ و مجلل شوند. یکی دیگر از عوامل اثرگذار بر کسادی مسکن انگلیس افزایش بار مالیاتی مالیات بر خرید و فروش مسکن است.

حدود دو دهه قبل مالیات خرید و فروش خانه درانگلیس چندان قابل‌توجه نبود، با این حال در یک دهه گذشته نرخ مالیاتی که از هر یک از معاملات خرید و فروش مسکن اخذ می‌شود بر اساس مقادیر حقیقی به‌طور میانگین ۳۰ درصد افزایش یافته است. پرداخت هزاران پوند به جیب دولت در بدو امضای قرارداد موضوعی است که چندان باب‌میل خریداران و فروشندگان نیست. بر اساس مطالعه‌ای که کریستین هیلبر – استاد «مدرسه اقتصاد لندن» – انجام داده است، مالیات یا عوارض خرید و فروش مسکن حجم مبادلات و نرخ جابه‌جایی خانه را تا یک‌پنجم کاهش می‌دهد. در این رابطه یکی از عواملی که باعث‌شده مالکان نرخ جابه‌جایی کمتری در انگلیس نسبت به آمریکا داشته باشند، وجود مالیات‌های سنگین‌تر معاملات خرید و فروش مسکن است. با این حال اما یکی از بزرگ‌ترین دلایل کاهش حجم فروش مسکن درانگلیس، تنزل استانداردهای زندگی بریتانیایی‌ها است. در بررسی که نیل هادسون و برین گرین – دو تحلیلگر حوزه مسکن – انجام داده‌اند، نشان داده شده است که مردم تنها زمانی توانایی تعویض خانه خود را دارند که پول کافی برای پرداخت به مشاوران املاک و سپرده‌گذاری را داشته باشند.

از دهه ۱۹۸۰ میلادی نرخ رشد سالانه درآمد قابل تصرف خانوار (درآمد حقیقی که مالیات و سایر کسری‌ها از آن کسر شده است) از ۳ درصد به یک درصد کاهش یافته است. زمانی که بریتانیایی‌ها به جدایی انگلیس از اتحادیه اروپا رأی مثبت دادند اوضاع بدتر نیز شد؛ پس از برگزاری رفراندوم نرخ تورم شروع به افزایش کرد، اتفاقی که کاهش دستمزد حقیقی افراد را در پی داشت. بر این اساس، تحت‌تاثیر رشد اندک درآمدها، مالکان خانه‌ توانایی افزایش سپرده‌ و خرید خانه‌های بهتر را از دست می‌دهند. بر اساس آخرین آمارها، نرخ پس‌انداز خانوار بریتانیایی به پایین‌ترین میزان خود از سال ۱۹۶۳ رسیده است.
 
البته پایین‌ بودن هزینه استقراض تا حدی رشد ضعیف درآمدها را جبران کرده است و به خانوارها کمک کرده تا از پس هزینه‌های خرید خانه برآیند. از سال ۲۰۰۷، بانک مرکزی انگلیس نرخ بهره پایه این کشور را کاهش داده است. بر این اساس میانگین نرخ وام‌های رهنی (مسکن) از ۷ درصد به ۴ درصد کاهش یافته است. البته کاهش نرخ وام‌های مسکن یک طرف ماجراست و به‌نظر می‌رسد در حال حاضر وام گرفتن سخت‌تر از گذشته شده است. قوانین محدودکننده‌ای که در رابطه با نسبت وام به درآمد افراد وجود دارد تا حد زیادی وام‌ گرفتن خانوار را با مشکل روبه‌رو ساخته است، چرا که بر اساس این قوانین لازمه وام گرفتن خانوار افزایش سپرده است. بر اساس بررسی‌های انجام شده میانگین سپرده‌های خانه اولی‌ها تقریبا با میانگین حقوق سالانه آنها برابر است.

سیاه‌چاله انتخاباتی بازار مسکن
رکود بازار مسکن به نوعی آغاز بیماری برای سایر بخش‌های اقتصاد است. زمانی که افراد به این واقعیت پی‌می‌برند که توانایی تخلیه و سکونت در خانه‌ای جدید را ندارند به احتمال زیاد نمی‌توانند در شغل‌های بهتر یا با بهره‌وری بالاتر مشغول به‌کار شوند. در واقع زمان زیادی که این افراد صرف رفت‌وآمدهای طولانی خود می‌کنند یافتن شغل‌های بهتر را با مشکل روبه‌رو می‌سازد. تحلیل‌های «اکونومیست»‌ از نظرسنجی صورت گرفته از نیروی کار نشان می‌دهد بین سال‌های ۲۰۱۱ تا ۲۰۱۶ تعداد افرادی که حداقل دو ساعت در روز را در رفت‌وآمدها می‌گذرانند بیش از یک‌پنجم (۲۰ درصد) افزایش یافته است. تمام این عوامل درنهایت به ضرر بهره‌وری نیروی کار – شاخصی که در سال‌های اخیر رشد ناچیزی در بریتانیا داشته – است. یکی دیگر از پیامدهای کسادی بازار مسکن استفاده ناکارآ از خانه‌های موجود است.

در بریتانیا از هر سه خانه حداقل یک خانه، دو (یا بیشتر از دو) اتاق میهمان دارد. این درحالی است که خانه‌هایی که جمعیت بیش از حد را در خود جای داده‌اند (معیاری که بر اساس نسبت افراد ساکن در خانه به اتاق‌های آن خانه تعریف می‌شود) در حال افزایش است. در حالی که افراد مسن در انگلیس به‌دنبال دارایی‌های بهتر و مجلل‌تر هستند، فرزندان آنها برای تعویض خانه و سکونت در خانه‌های بهتر با مشکل روبه‌رو هستند. در نهایت بازار مسکن راکد به ضرر نسل‌های بعد است.
 
بنا به دلایلی که اقتصاددانان هنوز به ماهیت آن پی نبرده‌اند، رابطه مستقیم نزدیکی میان تعداد دادوستدهای بخش مسکن و خانه‌هایی که سالانه ساخته می‌شود وجود دارد (نرخی که معمولا در نسبت ۱۰ به یک برقرار است). بنابراین حجم پایین مبادلات بخش مسکن معادل است با خانه‌های ساخته‌شده کمتر در اقتصاد. این روزها هیچ نشانه‌ای مبنی بر بهبود بازار مسکن انگلیس و افزایش دادوستدهای این بازار مشاهده نمی‌شود. در این رابطه دولت انگلیس به‌دنبال اجرای سیاست‌هایی است که افراد سالخورده تشویق به فروش خانه‌های بزرگ شوند تا به‌واسطه آن املاک و دارایی‌های بیشتری در اختیار بستگان جوان آنها قرار گیرد. البته هنوز هیچ سیاست یا بخشنامه اجرایی در این خصوص از جانب دولت ارائه نشده است. در این میان، کاهش ارزش درآمد حقیقی خانوار به واسطه روند افزایشی نرخ تورم ادامه خواهد یافت.

منبع: الف