نقشه نجات نسل سوم مالها/ آغاز تغییر کاربری بخش‌هایی از مراکز تجاری خالی
نقشه نجات نسل سوم مجتمعهای تجاری چندمنظوره از وضعیت «شبه‌تعطیل»، رونمایی شد. «مال»سازها در مناطقی از تهران که به حالت «اشباع» از مراکز تجاری «نوساز فروش نرفته» و «تازهساز آماده تحویل» رسیده است، اخیرا اجرای یک تاکتیک جدید برای احیای کسبوکار تجاری در این مجتمعها را آغاز کرده‌اند.
به گزارش دنیای اقتصاد،در قالب این تاکتیک، ایجاد «شهربازی و فضاهای تفریح کودکان» به‌عنوان کاربری مغفول، در دستور کار سرمایه‌گذاران و مالکان این مجتمعها قرار گرفته است. این کاربری که رمز موفقیت مراکز تجاری نسل دوم عنوان میشود، در صورت اضافه شدن به مجموعه خدمات قابل ارائه در مال‌های نسل سوم – مجتمع‌هایی که تحت‌تاثیر شتاب تجاری‌سازی‌های ۵ سال اخیر در چند نقطه محدود پایتخت شکل گرفته‌اند – باعث میشود میزان مراجعه خانواده‌ها به مال افزایش پیدا کند و در نتیجه، این بازار از رکود فروش خارج شود. تجربه احداث فضاهای تفریح و بازی در مراکز تجاری نشان می‌دهد، این مجتمعها در فاصله کوتاهی بعد از بهره‌برداری، مشتری ثابت پیدا میکند. برخی «مال»ها به‌رغم گذشت حداقل دو سال از زمان ساخت، با بهره‌برداری ناقص مواجه هستند؛ به‌طوری‌که غالب واحدهای تجاری در آنها خالی از فعالیت است. واسطه‌های بازار مال، دلیل این وضعیت را بی‌رغبتی به خرید یا اجاره واحد تجاری ناشی از بحران «عدم مراجعه انبوه» می‌دانند.
سازندگان مالها و مجتمعهای تجاری چندمنظوره پایتخت برای تسهیل جریان فروش واحدهای تجاری خود در این مراکز، دست به اقدام جدیدی زده‌اند که در قالب آن، با اضافه‌شدن یک امکان تازه به خدمات تکراری این مجتمعها، حجم مراجعه شهروندان به مالها با هدف پایان دادن به رکود تجاری، افزایش خواهد یافت.
در شرایطی که طی سال‌های اخیر به‌دلیل توزیع ناهمگون ساخت مالها و مجتمعهای تجاری چندمنظوره در برخی مناطق خاص شهر تهران، پدیده «مال‌های مازاد» به یکی از مهمترین چالش‌های سرمایه‌گذاران در این حوزه تبدیل شده است، مالکان مجتمعهای تجاری چندمنظوره در مناطق اشباع شده از این نوع مجتمعها تصمیم گرفته‌اند برای افزایش رفت‌و‌آمد و رونق کسبوکار در این مراکز، امکانات جدیدی را به مالها بیفزایند. در این اقدام تازه، مالکان مالها تصمیم گرفته‌اند بخش‌هایی از فضای مال‌های رسوب شده در بازار (مجتمعهای نوساز شبه‌تعطیل) را به شهربازی، اتاق بازی کودکان و سایر کاربری‌های تفریحی برای گروه‌های مختلف سنی تغییر دهند. هرچند به گفته کارشناسان و متخصصان حوزه املاک تجاری، تعداد مالها و مجتمعهای تجاری چند منظوره در کشور ازجمله پایتخت به معنای واقعی متناسب با آنچه به‌عنوان معیارها و استانداردهای جهانی مال‌سازی شناخته میشود، محدود است اما هماکنون مالکان برخی از این مالها تصمیم گرفته‌اند «عملیات احیای مالها» در قالب افزایش یا تغییر کاربری در این مجتمعها، به‌منظور درمان بحران حجم کم مراجعه به این مراکز را اجرا کنند.
طی دست‌کم ۵ سال گذشته حدود ۵۳ درصد از برج‌سازی‌های اخیر در شهر تهران کاربری تجاری و چندمنظوره داشته‌اند. این‌در‌حالی است که هماکنون حدود ۲۰ میلیون مترمربع مرکز تجاری چندمنظوره درحال‌ساخت یا تازهساز در مناطقی از شهر تهران روی دست سرمایه‌گذاران رسوب کرده است. با این وجود، هماکنون دست کم ۶ راهکار عمده برای نجات «پدیده مال‌سازی» از خطر تعطیلی و حبس سرمایه‌ها در مال‌های فروش نرفته و فاقد متقاضی مطرح است که یکی از آنها «تعبیه کاربری‌های بکر اما مورد استقبال شهروندان در مجتمعهای تجاری چندمنظوره» است که باعث افزایش میزان رفت وآمد و جذب مردم به مال‌هاو در نتیجه رونق کسبوکار واحدهای تجاری میشود. درحال حاضر عمده مراکز تجاری مهم و چند منظوره پایتخت در ۵ منطقه خاص شهر تهران(مناطق ۱، ۲، ۳، ۵ و منطقه ۲۲) تمرکز دارند که همین توزیع «ناهمگون» منجر به مزاحمت این مالها برای یکدیگر به‌دلیل همجواری چند مال در یک منطقه فراتر از نیاز آن منطقه به مراکز تجاری چندمنظوره، شده است.
اخیرا صاحبان برخی از این مالها برای ایجاد ارزش افزوده در مجتمعهای تجاری چندمنظوره و همچنین جذب شهروندان به این مراکز، بر ایجاد امکانات تازه‌ای در این مجتمعها تمرکز کرده‌اند تا با استفاده از آن بتوانند حجم مراجعه مردم به مجتمعهای تجاری را افزایش داده و از این طریق کسبوکار در این مالها را رونق بدهند. ایجاد مراکز تفریحی همچون «شهربازی» برای کودکان یکی از تازه‌ترین تلاش‌های مالسازها و هیات‌مدیره مجتمعهای تجاری خالی از کسبوکار برای جذب مشتری و رونق کسبوکار در مجتمعهای تجاری چندمنظوره است. هماکنون مدیران و مالکان برخی مجتمعهای تجاری چندمنظوره با اعلام تصمیم خود مبنی بر ساخت شهربازی و مراکز تفریحی در بخشی از فضای مشاع این مجتمع ها، تلاش میکنند شهروندان بیشتری را به این مجتمعها جذب کنند. متخصصان و کارشناسان حوزه املاک تجاری میگویند: درحال حاضر مالها بیش از آنکه با بحران «فروش نرفتن واحدهای تجاری» مواجه باشند با مشکل «حجم بسیار کم مراجعه‌کننده» و در نتیجه عدم توجیه اقتصادی برای شروع کسبوکار در مجتمعهای تجاری چندمنظوره مواجهند؛ به گفته آنها شاید در نگاه اول چنین تصور شود که تعداد زیادی از واحدهای تجاری در مجتمعهای چند منظوره، به‌دلیل نبود مشتری یا خریدار واحد خالی مانده است اما واقعیت این است که عمده این واحدها معمولا به فروش رفته است اما به‌دلیل سطح پایین مراجعه شهروندان به این مراکز عملا راه‌اندازی کسبوکار در این واحدها با توجه به هزینه‌های بالای فعالیت در این مجتمعها، برای مالکان توجیه اقتصادی ندارد و به همین دلیل حجم قابل‌توجهی از واحدهای تجاری در مال‌های خالی با بن‌بست در تجارت و فعالیت روبه‌رو شده است.
تدبیر جدید برای افزایش رفت و آمد شهروندان به مجتمعهای تجاری، پیش از این در نسل دوم مراکز تجاری در تهران تجربه شده بود؛ برخی مراکز تجاری که در اوایل دهه ۸۰ در پایتخت احداث شدند به‌واسطه اختصاص یک طبقه کامل به شهربازی، موفق شدند به کانون گردش هفتگی خانواده‌ها برای گذران اوقات فراغت و در نتیجه خریدهای دوره‌ای تبدیل شوند. اما در نسل سوم این مجتمعها که طی ۵ سال اخیر تحت عنوان «مال» ساخته شده‌اند تاکنون این نوع فضاها ایجاد نشده بود. علت غیبت چند سال اخیر شهربازی در مال‌سازی‌های صورت گرفته، انگیزه سرمایه‌گذاران برای کسب سود بیشتر در نتیجه ساخت فضای تجاری بیشتر در مجتمعهای چندمنظوره است؛ این تصور اشتباه در میان سرمایه‌گذاران وجود داشت که در صورت اختصاص فضای بیشتر برای ساخت واحد تجاری، درآمد بیشتری کسب میکنند این درحالی است که هماکنون سرمایه‌گذاران نیز به این نتیجه رسیده‌اند که باید از الگوی نسل دوم مراکز تجاری استفاده کنند.
مالکان و مدیران برخی مال‌های بزرگ شهر تهران که هماکنون به‌دلیل همجواری با چند مال دیگر عملا فاقد حجم مناسبی از مراجعه شهروندان هستند، این‌بار تصمیم گرفته‌اند با راه‌اندازی محیط‌‌‌های تفریحی از جمله شهربازی برای کودکان، حجم مراجعه به این مراکز را افزایش دهند؛ طی سال‌های گذشته این تجربه در چند مجتمع تجاری دیگر نیز تکرار شده بود که یکی از نمونه‌های موفق آن را می‌توان در یکی از مجتمعهای تجاری غرب تهران مشاهده کرد. راه‌اندازی شهربازی به عنوان فضای مناسب تفریح کودکان علاوه‌بر افزایش حجم مراجعه به مجتمعهای تجاری، زمان ماندن خانواده‌ها و شهروندان در این مجتمعها را برای مدت طولانی‌تری تضمین میکند و همین افزایش حجم و زمان حضور مردم در مالها، نه‌تنها منجر به شناخت بیشتر آنها از سایر امکانات این مجتمعها و کالاهای قابل خرید از آنها میشود بلکه افزایش زمان حضور در این مراکز به‌طور طبیعی حجم فروش کالاهای مختلف در این مجتمعها را افزایش داده و در نتیجه منجر به رونق کسبوکار در مالها میشود. ضمن اینکه ایجاد شهربازی در مالها باعث میشود مراجعه‌کنندگان با برنامه‌ریزی قبلی به مالها مراجعه کنند و این موضوع نرخ مراجعات دوره‌ای خانواده‌ها به مالها را به میزان زیاد و به‌صورت تصاعدی افزایش خواهد داد.
نسخه کارشناسی نجات مالها
متخصصان حوزه املاک تجاری، راه‌اندازی شهربازی در مجتمعهای تجاری چند منظوره را علاوه‌بر آنکه یک ضرورت و یکی از بخش‌های مهم در مجتمعهای تجاری چند منظوره استاندارد می‌دانند، آن را یکی از عوامل «مزیت‌بخش» هر مال نسبت به سایر مالها عنوان میکنند. به گفته آنها براساس استانداردهای جهانی، یکی از مهمترین ویژگی‌های مجتمعهای تجاری چندمنظوره برخورداری این مجتمعها از مجموعه‌ای از امکانات مورد استقبال شهروندان از جمله شهربازی، پارکینگ، بانک و… در کنار مراکز خرید است. به این ترتیب واضح است که هرچه مالها به سمت استانداردهای مال‌سازی در دنیا حرکت کنند با افزایش حجم مراجعه به آنها حجم خرید از این مجتمعها نیز افزایش می‌یابد؛ بنابراین اقدام اخیر برخی مدیران مجتمعهای چند منظوره برای اطلاع‌رسانی به شهروندان در قالب نصب بنر در ورودی «مال» از بابت راه‌اندازی شهربازی یا سایر مراکز تفریحی در این مجتمعها، «اقدامی هوشمندانه» برای رونق کسبوکار در مالها محسوب میشود. به‌تازگی مدیران یکی از مجتمعهای تجاری چندمنظوره که حدود سه سال گذشته تکمیل و به مرحله بهره‌برداری رسیده اما به‌دلیل همجواری با چند مجتمع تجاری بزرگ دیگر عملا حجم قابل توجهی از واحدهای آن خالی است، به‌منظور جذب شهروندان و افزایش رفت‌و‌آمد به این مجتمع تجاری اعلام کرده‌اند به‌زودی در این مجتمع، شهربازی و امکانات رفاهی جانبی برای شهروندان و کودکان آنها راه‌اندازی میشود؛ این مجتمع تجاری که فروش واحدهای آن تقریبا از سه سال قبل آغاز شد، حدود ۲۵۰ واحد تجاری دارد اما کمتر از ۵۰ واحد آن هماکنون در حال فعالیت هستند و مابقی خالی مانده‌اند. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد عمده واحدهای تجاری این مجتمع تجاری چندمنظوره فروش یا اجاره بلندمدت رفته است و مهمترین علت «بهره‌برداری صفر» از واحدها برآوردی است که مالکان از میزان سود و زیان شروع فعالیت تجاری در این مجتمع دارند. به این معنا که به‌دلیل همجواری این مجتمع تجاری با چند مجتمع تجاری دیگر در همان منطقه و برآوردی که از «استقبال نامناسب شهروندان» از رفت و آمد به این مجتمع و خرید از واحدهای تجاری مستقر در آن از سوی مالکان صورت می‌گیرد، در شرایط فعلی نه‌تنها چشم‌انداز کسب سود برای مالکان وجود ندارد بلکه احتمال ورشکستگی و ضرر و زیان نیز برای آنها وجود دارد؛ از این رو مالکان واحدهای تجاری در انتظار بهبود شرایط کسبوکار در این مجتمع تجاری، فعلا واحدها را خالی نگه داشته‌اند.
هماکنون در مالها قیمت هر مترمربع واحد تجاری در برخی مناطق شهر، از ۵۰میلیون تومان شروع شده و تا بیش از ۱۰۰میلیون تومان نیز قیمت‌گذاری میشود. «حرکت مالسازها به سمت مناطق مرکزی و پرتراکم‌تر شهر» دومین راه‌حل کارشناسی برای نجات پدیده مال‌سازی از خطر تعطیلی است؛ هماکنون علاوه‌بر آنکه مشوق‌هایی همچون تخفیف ۵۰ درصدی عوارض ساخت مال در بافت فرسوده پایتخت وجود دارد حجم زیاد تقاضا و تراکم جمعیت در این مناطق میتواند منجر به رونق کسبوکار این مجتمعهای تجاری شود. «راه‌اندازی اجارهداری حرفه‌ای در بازار مالها» راهکار سومی است که از سوی کارشناسان حوزه املاک تجاری توصیه میشود؛ کارشناسان میگویند تغییرات ایجاد شده در شکل کسبوکار در مالها و همچنین افزایش متراژ واحدهای تجاری در مجتمعهای چندمنظوره، حرکت به سمت «اجارهداری حرفه‌ای» در مالها را ناگزیر کرده است؛ بسیاری از صاحبان کسبوکار که پیش از این در واحدهای کوچک‌متراژ و میان‌متراژ فعالیت می‌کردند هماکنون توان مالی برای خرید واحدهای بزرگ‌متراژ متناسب با استانداردهای مساحتی در مال‌های جدید را ندارند؛ بنابراین اجارهداری حرفه‌ای در مالها میتواند به عنوان یک شیوه جدید منجر به رونق کسب‌و کار در این مجتمعها شود. هماکنون اجارهداری حرفه‌ای یکی از پرطرفدارترین روش‌های فعالیت در مالها در کشورهای پیشرفته محسوب میشود.
در تکمیل گام سوم، «ادغام واحدهای صنفی کوچک و تمرکز صنوف بر برند‌سازی و تقویت وسعت و کیفیت فعالیت‌ها» به عنوان چهارمین راهکار، میتواند شرایط اصناف را برای انتقال به مال‌های بزرگ بهبود بدهد. از سوی دیگر، «جابه‌جایی یکجا و استقرار صنوف در معرض خطر به واسطه فعالیت در مجتمعهای تجاری فرسوده در مال‌های خارج از شهر» اقدام دیگری به‌منظور تمرکززدایی از ساخت مال در مناطق خاص پایتخت و رونق دوباره بازار املاک تجاری محسوب میشود. این اقدام از یکسو منجر به تعریف مکان جدید برای سرمایه‌گذاری مالسازها و رفع تمرکز از توزیع ناهمگون مالها در ۵ منطقه شهر تهران میشود و از سوی دیگر خطر از بین رفتن حریم صنفی برای کسبه که یکی از مهمترین موانع برای جابه‌جایی آنها به مال‌های جدید محسوب میشود را به حداقل می‌رساند. با این‌حال، کارشناسان به عنوان راهکار ششم، توصیه میکنند، هماکنون یک مسیر میانبر برای خروج اصناف فعال در مجتمعهای تجاری در معرض خطر و استقرار آنها در مال‌های جدید وجود دارد که به منزله یک معامله برد-برد برای طرفین خواهد بود. «انتقال یکجای اصناف فعال در مجتمعهای تجاری فرسوده به مال‌های جدید»، راهکار کوتاه‌مدت‌تری است که میتواند به نفع مالسازها و اصناف، از یک‌طرف حجم قابل توجه سرمایه‌های انباشته شده در واحدهای فروش نرفته را آزاد کند و از سوی دیگر کسب‌وکارهای در معرض خطر را به مکان‌های ایمن منتقل کند.
واکنش مالسازها به معامله با کسبه
علاوه‌بر آنچه گفته شد، مشکلات ناشی از فروش نرفتن واحدهای تجاری در مجتمعهای تجاری چندمنظوره نیز به‌دلیل حجم بالای ساخت‌وساز مالها طی سال‌های اخیر و تمرکز آنها تنها در چند نقطه به‌خصوص پایتخت همچنان ادامه دارد؛ درحالی‌که پیش از این نسخه بهینه فروش مالها از طریق انجام معامله بین مالسازها و صاحبان کسبوکار در مراکز تجاری فرسوده پایتخت، به دنبال وقوع حادثه آتش‌سوزی در ساختمان پلاسکو مطرح شده بود، مالسازها به این نسخه پیشنهادی واکنش نشان داده و انجام چنین معامله‌ای را به نفع هر دو سمت چنین معامله‌ای (مالسازها و صاحبان کسبوکار مستقر در مجتمعهای تجاری فرسوده)می‌دانند. با این حال، مالسازها و متخصصان حوزه املاک تجاری چندمنظوره تاکید میکنند که انجام چنین معامله‌ای مستلزم در نظر گرفتن چند شرط مهم است؛ علاوه‌بر این، پیشنهاد مطرح‌شده ابعاد و زوایای مبهمی دارد که ممکن است در همه موارد جواب ندهد اما در کل می‌توان با در نظر گرفتن شروط و ملاحظات، از این روش به نفع هر دو طرف بهره‌برداری کرد.
زمستان سال گذشته، به دنبال آتش‌سوزی و تخریب ساختمان پلاسکو، کارشناسان بازار املاک تجاری با رونمایی از نسخه پیشنهادی معامله برد-برد در بازار مالها و مجتمعهای چندمنظوره اعلام کردند:تهدید پایتخت به واسطه فعال بودن حدود هزار ساختمان پررفت وآمد فرسوده و ناایمن با انجام یک معامله برد-برد برای هر دو سمت یعنی صاحبان کسبوکار فعال در این مجتمعها و مالسازها میتواند مهار شود؛برمبنای این پیشنهاد که در قالب طرح کارشناسی «نوسازی بافت تجاری فرسوده شهر» مطرح شد کارشناسان اعلام کردند: درصورت عزم مالکان و بهره‌برداران مراکز تجاری قدیمی در مناطق پرخطر پایتخت، برای انتقال به مجتمعهای تجاری چندمنظوره فاقد تقاضا، نه تنها حجم قابل‌توجهی از سرمایه‌های حبس شده در مال‌های فروش نرفته به نفع سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی در مناطق پرتقاضا آزاد خواهد شد بلکه از زیان و ورشکستگی صاحبان مشاغل و اصناف ناشی از آتش‌سوزی در ساختمان‌های تجاری فرسوده جلوگیری به‌عمل می‌آید. نتیجتا در وهله بعدی شهر تهران نیز از تکرار فاجعه پلاسکو در امان خواهد بود. کارشناسان همچنین اعلام کردند این نسخه پیشنهادی دست کم ۷ راه حل برای انجام بهینه معامله بین صنوف در معرض خطر و مالسازها مطرح میکند؛ بر مبنای امکان‌سنجی صورت گرفته از نحوه تخصیص بهینه مالها به‌عنوان «گزینه برتر» برای انتقال بهره‌برداران مجتمعهای تجاری قدیمی به مکان جدید، سازندگان مالها می‌توانند واحدهای خود را با روش‌های مختلف از جمله «فروش نقدی»، «تهاتر مال با مجتمعهای قدیمی»، «اجاره بلندمدت»، «اجاره به شرط تملیک»، «پیش‌فروش»، «فروش اقساطی» و «واگذاری یکجا با تخفیف ویژه» در اختیار مالکان و بهره‌برداران مجتمعهای تجاری قدیمی قرار دهند. هر چند واگذاری یکجای مجتمعهای تجاری جدید به مالکان مجتمعهای تجاری فرسوده با شرایط ویژه، از دیدگاه کارشناسی بهترین روش انجام این معامله محسوب میشود.
هماکنون برخی مالسازها در واکنش به این پیشنهاد اعلام کردند:نسخه واگذاری یکجای مالها و مجتمعهای تجاری فروش‌نرفته به صاحبان کسب‌وکارهای فعال در مراکز تجاری فرسوده و ناایمن علاوه‌بر ارزش معنوی این اقدام، دست‌کم یک مزیت عمده و مهم برای مالسازها دارد که در قالب آن با فروش یا واگذاری یکجای مال به مالکان مجتمعهای تجاری قدیمی می‌توان امیدوار بود همه یا بخش عمده‌‌ای از سرمایه‌های محبوس در واحدهای فروش‌نرفته آزاد شود. این‌در‌حالی است که به گفته آنها این نوع واگذاری آنچنان هم آسان نیست و ملاحظات خاص خود را می‌طلبد که در صورت تطبیق این ملاحظات با نیاز، خواسته و توقع مالکان مجتمعهای تجاری قدیمی می‌توان از آن برای فروش واحدها استفاده کرد.
فعالان حوزه ساخت مجتمعهای تجاری چندمنظوره، همچنین با استقبال از پیشنهاد حرکت به سمت بافت‌های فرسوده و میانی شهرها میگویند: مجتمعهای تجاری به شرطی که متناسب با نیاز هر منطقه و با توزیع متناسب با نیاز کل شهر ساخته شوند می‌توانند در کسبوکار خود موفق باشند؛ به شرطی که در صورت ساخت مال در مناطق فرسوده وکمتر برخوردار، سطح اقتصادی و معیشتی خانوارهای آن منطقه درنظر گرفته شود و طراحی مال و کسب‌و کارها در آن متناسب با بافت همان منطقه صورت بگیرد. مالسازها حتی تاکید میکنند این تصور که مالها حتما باید در مناطق مرفه شهر ساخته شود کاملا اشتباه است و نتیجه چنین تصور اشتباهی وضعیتی است که هماکنون عمده مالها به‌دلیل ایجاد مال‌های مزاحم یکدیگر در برخی مناطق خاص پایتخت با آن مواجه شده‌اند.
۷ دلیل خالی ماندن مالها
مالسازها در تشریح این ملاحظات، دست کم ۷ علت عمده برای فروش نرفتن واحدهای تجاری مطابق با انتظاری که در بازار فروش این واحدها طی سال‌های اخیر تاکنون وجود داشت، مطرح میکنند. اولین دلیل به «توزیع ناهمگون مالها» و تمرکز آنها تنها در ۵ منطقه خاص شهر تهران برمی‌گردد که ناشی از ضعف نظارت بر ساخت‌وسازها و صدور بی‌رویه پروانه برای ساخت مراکز تجاری بدون هدایتگری از طرف شهرداری در مناطق ثروتمندتر شهر است؛ مالسازها میگویند طی سال‌های اخیر شهرداری با عمده درخواست‌ها برای ساخت مجتمعهای تجاری چندمنظوره در مناطق خاص پایتخت موافقت کرده است و حتی در برخی از پروژه‌ها، شریک شده است؛بدون اینکه توزیع مناسبی از مالها متناسب با نیاز شهروندان و شهر به مجتمعهای تجاری چندمنظوره درنظر گرفته شود. «خارج شدن قیمت واحدهای تجاری از دایره قدرت خرید صاحبان کسبوکار» دلیل دوم فروش نرفتن حجم قابل‌توجهی از واحدهای تجاری در مجتمعهای تجاری چند منظوره محسوب میشود؛طی سال‌های اخیر الگوی ساخت واحدهای تجاری در مجتمعهای بزرگ تجاری، از مغازه‌های کوچک‌متراژ به واحدهای بزرگ‌متراژ تغییر یافته است و همین افزایش متراژ واحدها در بسیاری موارد موجب شده به‌جای استقرار صاحبان صنوف و کسب‌وکارهای قدیمی در واحدهای جدید، مالها به محل سرمایه‌گذاری ثروتمندانی تبدیل شود که چندان دغدغه راه‌اندازی شغل و کسبوکار در واحد خریداری شده و حتی اجاره آن را ندارند. این دسته افراد صرفا با هدف سرمایه‌گذاری، حفظ ارزش پول و ارتقای آن در آینده اقدام به خرید واحد در مالها کرده‌اند.
«گران تمام‌شدن هزینه ساخت مال» طی سال‌های اخیر برای مالکان و سازندگان این مجتمعها از سوی دیگر موجب شده هماکنون مالسازها حاضر به تعدیل قیمت فروش واحدهای خود متناسب با وضعیت بازار نباشند؛مالسازها و متخصصان حوزه املاک تجاری میگویند:طی سال‌های اخیر به‌دلیل بروز برخی نوسانات در بازار املاک و سایر بازارهای موازی و در کل اقتصاد کشور، مال‌سازی به فعالیتی پرهزینه تبدیل شده است؛ علاوه‌بر این رکود اقتصادی موجب شده به‌دلیل فروش‌نرفتن مجتمعهای آماده و در نتیجه عدم تزریق به‌موقع پول به پروژه‌های نیمه‌تمام و در حال ساخت، عملیات تکمیل این مالها زمانبر شود و در نتیجه گذشت زمان، منجر به افزایش هزینه ساخت این مالها نسبت به برآورد اولیه مالسازها از قیمت تمام شده خواهد شد. هماکنون اگرچه مالسازها تا حد زیادی قیمت‌های فروش واحدهای تجاری آماده را تعدیل کرده یا شرایط پرداخت را تسهیل کرده‌اند اما حاضر نیستند به هر قیمتی واحدهای آماده شده را که به مراتب با هزینه‌ای بیش از آنچه در برآوردهای اولیه محاسبه کرده بودند، به فروش برسانند.
«عدم رعایت حریم سنتی کسبوکار در ساخت مال و الگوی ناقص مال‌سازی» در عمده مراکز تجاری چندمنظوره، چهارمین دلیل عدم فروش به‌موقع و موردانتظار واحدهای تجاری آماده در مالها محسوب میشود؛ عمده مراکز تجاری واقع در بافت‌های فرسوده شهری، بورس عرضه خدمت یا کالای خاصی هستند و در واقع این مراکز تجاری در قالب یک حریم سنتی، فعالیت میکنند؛ مال‌سازی‌های صورت‌گرفته طی سال‌های اخیر نه‌تنها در خارج از این حریم سنتی شکل گرفت که ماهیت مال‌های جدید با تعریف استاندارد و جهانی از مال نیز فاصله زیادی دارد. «سازگار نبودن حجم مال‌سازی‌های اخیر با فضای فعلی کسبوکار»دلیل دیگری است که هماکنون فروش واحدهای تجاری در مالها را با مشکل مواجه کرده است. مطابق آمارهای سال ۹۴، حدود ۱۶ تا ۲۰ میلیون مترمربع فضای تجاری درحال احداث است که با توجه به پراکندگی آنها فقط در چند منطقه، به معنای مازاد عرضه در بازار املاک تجاری است.
«نبود زمین مناسب و وسیع برای ساخت مال در بافت‌های فرسوده شهری» به عنوان یکی از کانون‌های مهم تقاضا برای ساخت مجتمعهای تجاری از دیگر مشکلاتی است که در این زمینه می‌توان به آن اشاره کرد؛ عمده زمین‌هایی که هماکنون در بافت‌های فرسوده شهری امکان و قابلیت تبدیل به مال‌های چندمنظوره تجاری را دارند، مساحت کمی دارند و همین موضوع منجر به استقبال مالسازها از چند منطقه خاص پایتخت شده است.
در بافت‌های فرسوده، معابر کم عرض، ناپایداری محله‌ها و مشکلات مربوط به تامین زمین با مساحت موردنظر موجب شده عملا انگیزه‌ای برای ورود مالسازها به این مناطق وجود نداشته باشد. مال‌های ساخته شده در مناطق یک تا پنج عمدتا در زمین‌های بالای ۵ هزار مترمربع جانمایی شده‌اند. «ورود نهادهای عمومی به حوزه سرمایه‌گذاری املاک تجاری» از دلایل دیگر خالی ماندن واحدهای تجاری در مالها محسوب میشود که تعداد قابل‌توجهی از آنها نه به قصد شروع کسبوکار در واحد خریداری شده بلکه برای کسب سود در میان‌مدت و بلندمدت ناشی از سرمایه‌گذاری در املاک تجاری به این حیطه ورود کرده‌اند که همین عامل موجب شده تحت‌تاثیر خلأ هدف اولیه «بهره‌برداری تجاری»، برنامه‌ریزی چندانی برای مصرفی شدن مالها صورت نگیرد. در این میان حتی اگر هم واحدهای تجاری در مالها فروخته میشود اغلب از سوی کسانی خریداری شده که چندان دغدغه‌ای برای شروع کسبوکار در این واحدها ندارند.
منبع: الف
