نگاهی به حقوق قانونی مستأجران پاساژ پلاسکو
برابر ماده ۴٨١ قانون مدنی، هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود، اجاره باطل است و برابر ماده ۴٩۶ همین قانون عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می‌شود، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ١٣۵۶ در مورد تلف عین مستاجره ساکت است و قانون روابط موجر و مستاجر به اصطلاح حقوقی، این قانون خاص است و در مواردی که قانون خاص در موضوعی ساکت است باید به قانون مادر و عام رجوع کرد.
به گزارش ایسنا، نعمت احمدی – حقوقدان – می‌افزاید: قانون مادر یعنی قانون مدنی راه‌حلی برای حفظ حقوق صاحبان سرقفلی که عین مستاجره آنان از بین رفته است نه اینکه ندارد بلکه به صراحت اعلام می‌کند که عقد اجاره باطل می‌شود. حال پرسش این است، آیا نمی‌توان با تفسیر موسع از قانون روابط موجر و مستاجر راه گریزی برای حفظ حقوق سرقفلی مستاجران پاساژ پلاسکو پیدا کرد؟
ماده ١٢ قانون روابط موجر و مستاجر مربوط است به مواردی که مستاجر می‌تواند صدورحکم به فسخ اجاره را از دادگاه بخواهد، یعنی به جای بطلان موضوع ماده ۴٨١ قانون مدنی به فسخ موضوع ماده ١٢ روابط موجر و مستاجر برسیم. برابر بند ٢ ماده ١٢ … اگر در اثنای مدت اجاره در عین مستاجره عیبی حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج کرده و رفع عیب مقدور نباشد، ایرادات این بند این است که برمی‌گردد به تحقق عیب در – اثنای مدت اجاره – با توجه به سال ساخت پاساژ پلاسکو یعنی سال ١٣۴١ و واگذاری واحدها به مستاجر مهلت اکثریت اسناد اجاره منقضی شده است و شاید تعداد کمی از واحدهایی که به هر صورت دارای اجاره نامه جدید باشند را بتوان با این بند انطباق داد.
عیب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ١٣۵۶ در این است که به صراحت از سرقفلی یاد نکرده و به حق کسب و پیشه و تجارت در ماده ١٨ بسنده کرده است و مبلغ آن را بر مبنای اصول و ضوابطی دانسته که با ضوابطی که در بازار حاکم است، متفاوت است. خبرگزاری ایسنا به نقل از آقای شاهرخ جعفری – عضو هیات‌مدیره اتحادیه تولید و صادرات نساجی و پوشاک ایران – آورده است که براساس برآوردها و اظهارات، قیمت هر متر مربع در طبقه همکف حدود ٢٠٠ تا ٢۵٠ میلیون تومان بود که به طور مثال یک واحد ۴٠ متری حدود ٧ میلیارد تومان ارزش سرقفلی داشت و در طبقات بالا نیز به طور مثال یک واحد ٣٠ متری حدود یک تا ۵/١ میلیارد تومان سرقفلی دارد – چنین قیمت‌هایی که در پاساژ پلاسکو قبل از آتش‌سوزی ارزش‌گذاری می‌شده است را چگونه می‌توان با تفاسیر و برداشت‌هایی از قانون روابط موجر و مستاجر در عالم واقع پیاده کرد؟
مساله حقوقی این است که آیا می‌توان تلف پاساژ پلاسکو را عیب در عین مستاجره موضوع بند ٢ ماده ١٢ قانون روابط موجر و مستاجر قلمداد کرد؟ ماده دیگری که تا اندازه‌ای می‌توان از آن سود برد ماده ١۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ١٣۵۶ است که به موارد تخلیه مورد اجاره پس از انقضای مدت اجاره پرداخته که می‌توان درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت را از دادگاه کرد، بند الف این ماده مربوط است به تخلیه برای احداث ساختمان جدید با اخذ پروانه ساختمان از شهرداری – با تفسیری موسع فرض کنیم با توجه به ایرادات ایمنی خطر که ساختمان پلاسکو داشته است و به گفته شهرداری ٣٠ بار اخطار رفع خطر ایمنی ارسال شده است، منصرف از اینکه این اخطارها به مستاجران ارسال شده یا به مالک و چه اثری بر اخطاریه‌ها مترتب بوده است و به چه منظوری این اخطاریه‌ها صادر می‌شده است.
اگر هدف رفع خطر ایمنی بوده است چرا به مدلول تبصره ١۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری که مقررمی دارد وقتی بازرس شهرداری خطرایمنی را گزارش کرده شهرداری اخطاریه‌ای به مالک یا مالکین مبنی بر رفع خطر ارسال می‌کند و اگر مالک در موعد مقرر مبادرت به رفع خطر ایمنی نکرد، شهرداری راسا خطر را برطرف و مبلغ مصروف را به علاوه ١۵ درصد از مالک مطالبه می‌کند اجرای تبصره ١۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری فی‌الواقع عملی نیست و در عمل نمی‌توان مفاد تبصره را اجرا کرد شهرداری این همه سرمایه و توان مالی ندارد و مهم‌تر از آن اهرم قانونی مبنی بر توقف فعالیت تخلیه محل و سپس ایمن‌سازی را در عالم واقع نمی‌تواند در ساختمان‌هایی از قبیل پلاسکو، پاساژ آلومینیوم، پاساژ علاءالدین، پاساژ تجارت جهانی فردوسی و مشابه آنها اعمال کند از طرفی مالک را هم در شرایط مشابه نمی‌توان ملزم کرد با توجه به سکوت قانون روابط موجر و مستاجر در مورد تلف عین مستاجره با وجود عیبی که
به کلی امکان انتفاع را از مستاجر بگیرد و صراحت این موارد در قانون مدنی که باعث بطلان عقد اجاره می‌شود چه بخواهیم و چه نخواهیم تلف ملک یا غیرقابل انتفاع شدن آن مورد خواسته موجرین است قانون روابط موجر و مستاجر، وجود دو مالک در یک ملک، یکی مالک عرصه و اعیان و دیگری مالک منافع و آمریت قانون روابط موجرو مستاجرمصوب سال ١٣۵۶ که عقد اجاره را دایمی کرده و امکان تخلیه مورد اجاره تجاری به‌شدت محدود است و در مواردی که امکان تخلیه وجود دارد باید سرقفلی به قیمت روز پرداخته شود کهنگی در و دیوار شهرهای کشور به خاطر همین قانون روابط موجر و مستاجر است. برابر قانون سال ۵۶ هرکس که متصرف ملک تجاری باشد خواه در روز نخست سرقفلی پرداخته و خواه نپرداخته باشد، صاحب سرقفلی شناخته می‌شود و امکان تخلیه او جز در موارد احصا شده در قانون میسر نیست و از طرفی اجاره املاک تجاری هیچ تناسبی با ارزش سرقفلی مورد اجاره ندارد؛ مثلا همان مغازه‌ای که در طبقه همکف ساختمان پلاسکو به گفته عضو هیات‌مدیره اتحادیه تولید و صادرات نساجی و پوشاک ایران متری ٢٠٠ تا ٢۵٠ میلیون تومان است چه مبلغی بابت اجاره ماهیانه می‌پردازد و مهم‌تر از آن، سرقفلی اولیه چه مبلغی بوده یا اینکه سرقفلی نپرداخته و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ١٣۵۶ است، برابر تبصره ١ ماده ١۵ قانون روابط موجر و مستاجر هرگاه موجر درخواست تخلیه برای احداث ساختمان جدید بنماید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوطه ارایه شود دادگاه حکم تخلیه را صادر می‌کند و شهرداری‌ها هم مکلفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم کنند. در مورد فوق دادگاه ضمن صدورحکم تخلیه به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد، در قضیه پاساژ پلاسکو فرض را براین می‌گیریم با توجه به خطر ایمنی این بنا، مقامات مربوطه مانع از استفاده از مورد اجاره می‌شدند و خطر ایمنی را نوعی درخواست تجدید بنا بدانیم در این صورت باید حق کسب و پیشه تجارت را تعیین کرده و به مستاجرین پرداخت کنیم تا مورد اجاره تخریب و نوسازی بشود.
به باور من می‌شود از بند ١ ماده ١۵ قانون روابط موجر و مستاجر این اذن را تحصیل کرد که تخریب فعلی را به جهت تجدید بنا بدانیم تا حق و حقوق مستأجرین محفوظ بماند، اشکال اصلی در این فرض سرمایه‌گذاری کلان برای ساخت و ساز است که ممکن است بنیاد مستضعفان اعلام کند چنین سرمایه‌ای ندارد، نگارنده با تکیه بر واقعیت موجود راه‌حلی ارایه می‌کنم که از بین ده‌ها و صدها راه‌حل و پیشنهاد شاید مورد توجه قرارگیرد.
سرقفلی مغازه‌ها را قبل از ویرانی پاساژ با تکیه برکارشناسی اهل فن محاسبه کنیم مثلا متری الف ریال، بنیاد مستضعفان با هزینه خود با نقشه‌ای مورد قبول ظرف مهلت معینی بنای جدیدی با مصالح روز بسازد، ارزش هرمتر مربع بنای جدید با مصالح مرغوب را با جلب نظر کارشناس در نظربگیریم، به صاحبان سرقفلی این اختیارداده شود که با پرداخت مابه التفاوت ارزش سرقفلی قبل از تخریب و ارزش بنای تازه رابطه جدیدی با مالک برقرارکند، ممکن است افرادی توان پرداخت مابه التفاوت را نداشته باشند باید توافق کرد که واحد کوچک‌تری متناسب با ارزش سرقفلی را انتخاب کند، هرچند اجبار مالک به نوسازی بنا و واگذاری آن به صاحبان سرقفلی با توجه به تلف عین مستاجره میسر نیست اما حادثه پلاسکو خارج از ضوابط و روابط موجود است.
از طرفی می‌توان برای رعایت صرفه و صلاح مالک یعنی بنیاد مستضعفان، به این نهاد اجازه داد بر تعداد طبقات و متراژ ساختمان جدید با ساختمان تخریب شده بیفزاید و هزینه ساخت و ساز را از فروش واحدهایی که جدیدا احداث می‌کند تامین کند فرض کنیم پروانه ساختمان، پاساژ پلاسکو ١٠٠٠ متر است به مالک اجازه داده شود مثلا ١۵٠٠ متر بنای جدید بسازد و ١٠٠٠ متر آن که به مستاجرین فعلی با قیمتی که توافق خواهند کرد واگذار و ۵٠٠ متر یا بیشتر بنای تازه احداثی را به متقاضیان به قیمت روز بفروشد و هزینه ساخت و ساز را تامین کند، راه‌حل‌های دیگری هم هست مثلا نمایندگان مجلس با قید فوریت و به صورت موردی قانونی وضع کنند که برخلاف مواد ۴٨١ و ۴٩۶ قانون مدنی و سکوت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ روابط جدیدی بین مالک و مستاجرین ساختمان پلاسکو برقرارکنند.
راه‌حل نهایی هم حکم حکومتی مقام معظم رهبری است تا به صورت موردی راه‌حلی که گره کارمستاجرین و مالک را باز کند از ناحیه ایشان صادر شود.
منبع: alef.ir