تردد خریداران خرد در بازار مسکن
گزارش‌های میدانی از بازار مسکن نشان می‌دهد که رونق فصل جابه‌جایی در این بازار نیز نتوانسته است یخ کسادی بازار را باز کند. هرچند که رفت و آمد به بنگاه‌های معاملات ملکی افزایش یافته اما مصرف کنندگان واقعی به ویژه متقاضیان واحدهای نسبتا ارزان بیشترین تردد را در بازار مسکن دارند.
به عقیده مشاوران املاک، فعلا خرید مسکن فقط برای مصرف‌کننده توجیه دارد آن هم به‌دلیل اینکه خیالشان از بابت داشتن سرپناه مطمئن شود و از اسباب کشی سالانه خلاصی پیدا کنند وگرنه بازدهی چند سال اخیر بازار مسکن در بهترین حالت یک‌سوم بازدهی بازار سپرده بوده و به بیش از ۶درصد نرسیده است.
به گزارش همشهری، حاشیه سود بازار اجاره نیز حدود ۶درصد است و در شرایط رکود مسکن که قیمت‌ها بالا نمی‌رود، نسبت به سود بانکی هیچ توجیهی ندارد. بر این اساس هم‌اکنون اجاره ماهانه یک آپارتمان ۳۰۰میلیون تومانی در شهر تهران چیزی در حدود یک میلیون و ۸۰۰هزار تومان معادل سود ۶درصدی نظام بانکی است و همین مسئله باعث شده خرید مسکن و وارد کردن آن به بازار اجاره صرفه اقتصادی نداشته باشد.
این در حالی است که در دوره رونق بازار مسکن، خرید مسکن و خالی نگه داشتن آن نیز پرسود بوده چراکه افزایش قیمت مسکن به‌مراتب از رشد شاخص عمومی قیمت‌ها (نرخ تورم) بالاتر بوده است. بر این اساس، در شرایط فعلی که بازار مسکن پنجمین سال رکود خود را پشت سر می‌گذارد و افزایش سالانه قیمت مسکن نیز در طول این سال‌ها زیر ۱۰درصد و حتی حوالی ۶تا ۸درصد بوده، مسکن وجهه سرمایه‌ای بودن و کارایی حفظ سرمایه در مقابل افزایش نرخ تورم را از دست داده و میدان را به بازارهای دیگر، به‌ویژه بازار سپرده بانکی واگذار کرده است.
تقاضا برای آپارتمان‌های ارزان
آمارهای مربوط به عملکرد بازار مسکن تهران در سه ماهه نخست سال‌جاری حاکی از این است که در این دوره زمانی ۳۷هزار و ۱۲۰معامله مسکن انجام شده که نسبت به‌مدت مشابه سال گذشته از نظر تعداد یک درصد و از لحاظ قیمت ۴٫۹درصد افزایش دارد.
البته بررسی آمارهای ماهانه این بازار نشان می‌دهد که بازار مسکن در خردادماه سال‌جاری وضعیت چندان مساعدی نداشته به‌گونه‌ای که تعداد معاملات نسبت به‌ماه قبل ۶٫۲درصد و نسبت به‌ماه مشابه سال قبل ۰٫۸درصد کاهش داشته ضمن اینکه رشد قیمت مسکن در خرداد سال‌جاری نسبت به خرداد سال گذشته نیز ۵٫۴درصد بوده است.
گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در خرداد سال‌جاری حاکی از این است که در خردادماه متوسط قیمت هرمتر زیربنای مسکونی در تهران ۴میلیون و ۵۶۳هزار و ۱۰۰تومان بوده و در مجموع ۶۱٫۶درصد کل معاملات این بازار زیر قیمت میانگین بازار بوده است. بنابر این گزارش، ۳۶درصد از کل معاملات مسکن تهران مربوط به واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۲میلیون و ۵۰۰هزار تومان تا ۴میلیون تومان بوده است. از سوی دیگر آمارهای بانک مرکزی حاکی از این است که ۵۱٫۹درصد از معاملات بازار مسکن مربوط به واحدهای زیر ۸۰متر بوده است. به استناد این گزارش ۴۹٫۲ درصد از معاملات بازار مسکن تهران در خردادماه معاملاتی در محدوده زیر۳۰۰میلیون تومان بوده است؛ چیزی که گفت‌وگو با مشاوران املاک نیز آن‌را تأیید می‌کند.
تغییر سلیقه‌ای قیمت‌ها
سلیمی، یکی از مشاوران املاک در محدوده پونک می‌گوید: وضعیت بازار مسکن در فصل جاری اندکی بهتر شده و بنگاه‌های املاک از کسادی سابق درآمده‌اند اما به واسطه اینکه هیچ‌گونه کنترلی بر این بازار اعمال نمی‌شود، تا حدودی تغییرات قیمتی این بازار سلیقه‌ای و بی‌قاعده شده‌است.
به گفته او بخش عمده متقاضیان خواستار خرید واحدهایی با قیمت حدود ۳۰۰میلیون تومان هستند و نهایتا واحدهای تا ۵۰۰میلیون تومان هم خریدار دارند اما بازار آپارتمان‌های گران‌تر متقاضی چندانی ندارد ضمن اینکه قیمت مسکن نیز در معاملات تابستانی این بازار تا حدود ۱۰درصد رشد داشته و اغلب ناشی از اصرار مالکان بر بالا بردن قیمت بوده است. در بازار اجاره نیز مالکان بین ۱۵تا ۲۰درصد اجاره‌بها را افزایش داده‌اند و طبق معمول، مستأجران چاره‌ای جز کنارآمدن با آن ندارند.
سلیمی می‌گوید: سابقا عرف بازار رهن و اجاره این بود که حدود یک ششم از قیمت ملک به‌عنوان مبلغ رهن تعیین می‌شد اما هم‌اکنون قیمت‌گذاری‌های خودسرانه کار را به جایی رسانده که مبلغ رهن برخی واحدهای مسکونی به یک چهارم قیمت ملک و حتی به یک سوم واحد مسکونی هم می‌رسد.
فرار سپرده‌گذاران مؤسسات غیرمجاز به بازار ملک
نکته‌ای که سلیمی، یکی از مشاوران املاک تهران به آن اشاره می‌کند، فرار بخشی از سپرده‌های سیستم بانکی و اعتباری به سمت بازار ملک است که با بحرانی شدن وضع برخی از مؤسسات اعتباری قوت گرفته است. سلیمی می‌گوید: برخی از افرادی که در این مؤسسات سپرده داشته‌اند نقدینگی خود را برای سرمایه‌گذاری به بازار مسکن آورده‌اند و همین مسئله تا حدودی رونق بازار مسکن را در پی داشته است اما در نهایت ۶۵تا ۷۰درصد متقاضیان فعلی بازار مسکن را مصرف‌کنندگان واقعی مسکن به‌خصوص خانه‌اولی‌ها، زوج‌های جوان و کسانی که می‌خواهند با وام خانه‌‌دار شوند، تشکیل می‌دهند.
بیک‌پور، مشاور املاکی در محدوده مرکزی شهر نیز بی‌‌قانونی در قیمت‌گذاری بازار رهن و اجاره را تأیید می‌کند؛ به گفته او اجاره بها به‌صورت ناعادلانه و غیرکارشناسی تا ۲۰درصد افزایش یافته و قیمت فروش مسکن نیز در فصل جاری بیش از میانگین قیمت در ماه‌های قبل رشد داشته است اما به‌نظر می‌رسد این افزایش به‌دلیل افزایش جابه‌جایی‌ها در بازار مسکن باشد چراکه بخش عمده خریداران را متقاضیان مصرفی تشکیل می‌دهند و تغییر محسوسی در قدرت خرید آنها اتفاق نیفتاده است.
منبع: الف